Mieterhöhung

Mietspiegel, Vergleichsmiete, Kappungsgrenze und Fristen: die wichtigsten Bezugspunkte für private Vermieter.

Kurzantwort

Eine Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete steht und fällt mit Begründung, Mietspiegel oder Vergleichswohnungen, Kappungsgrenze und Fristen.

Was gilt 2026?

Form

Das Erhöhungsverlangen muss in Textform erklärt und begründet werden.

Einordnung

Wohnfläche, Baujahr, Lage, Ausstattung und Modernisierung müssen zur konkreten Wohnung passen.

Grenze

Kappungsgrenze und Sperrfrist gehören vor das Schreiben, nicht in die spätere Diskussion.

Staffelmiete, Indexmiete und Modernisierungsmieterhöhung folgen eigenen Regeln. Sie sollten nicht mit der Vergleichsmietenerhöhung nach §§ 558 ff. BGB vermischt werden.

Wenn kein passender Mietspiegel greift

§ 558a Abs. 2 BGB

Mögliche Begründungsmittel

Mietspiegel
Mietdatenbank
Sachverständigengutachten
Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen

Drei Vergleichswohnungen

Das Gesetz sagt: Bei vergleichbaren Wohnungen genügt die Benennung von drei Wohnungen. Das sind aber nicht automatisch beliebige Portalangebote. Vergleichbar müssen die Wohnungen nach den relevanten Merkmalen sein.

Wichtig: Enthält ein qualifizierter Mietspiegel Angaben für die Wohnung, müssen diese Angaben nach § 558a Abs. 3 BGB auch dann mitgeteilt werden, wenn der Vermieter ein anderes Begründungsmittel nutzt. Drei Vergleichswohnungen sind also kein Freifahrtschein, einen vorhandenen qualifizierten Mietspiegel zu ignorieren.

Häufige Fehler

Mietspiegel ungeprüft übernehmen

Stadt, Baujahr, Lage, Ausstattung und Stichtag müssen passen. Eine falsche Einordnung macht die Begründung angreifbar.

Kappungsgrenze zu spät prüfen

Die rechnerische Grenze gehört vor das Schreiben, nicht in die spätere Diskussion.

Unterlagen verstreut halten

Mietvertrag, letzte Erhöhung, Begründung, Mietspiegelquelle und Versandnachweis sollten gemeinsam auffindbar sein.

Vergleichswohnungen mit Inseraten verwechseln

Entscheidend sind nachvollziehbare Vergleichsmerkmale und Entgelte, nicht nur ein Screenshot aus einem Portal.

Welche Unterlagen Vermieter bereithalten sollten

aktueller Mietvertrag und letzte Mieterhöhung

Berechnung der bisherigen Miethöhe und des gewünschten neuen Betrags

Mietspiegel-Auszug oder anderes Begründungsmittel

Einordnung nach Wohnfläche, Lage, Baujahr und Ausstattung

Prüfung von Sperrfrist und Kappungsgrenze

Versanddatum, Reaktion des Mieters und vereinbarter Beginn

Tenata ersetzt diese Prüfung nicht. Es hilft aber, die Unterlagen am Mietverhältnis zusammenzuhalten, damit eine Rückfrage nicht zur Suchaktion wird.

Welche Quellen nutzen wir?

Tenata trennt Sachverhalt, Entscheidung und praktische Bedeutung. Grundlage sind veröffentlichte Gerichtsentscheidungen, gesetzliche Bezugspunkte und typische Vermieter-Workflows: Miethistorie, Mietspiegelquelle, Begründungsunterlagen, Versanddatum und Rückmeldung.

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