Mieterhöhung scheitert an einem Leerfeld im Mietenspiegel
- Gericht
- AG Hamburg
- Datum
- 29.10.2021
- Az
- 49 C 119/21
Kurz gesagt
Die Klage wurde abgewiesen, weil das Mieterhöhungsverlangen die Vergleichsmiete nicht nachvollziehbar begründete.
Fallrahmen
Worum ging es?
- 01
Streit um die Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete nach § 558 BGB
- 02
Die Vermieterin stützte das Verlangen auf den Hamburger Mietenspiegel 2019
- 03
Streitpunkt war, ob das gewählte Rasterfeld und die angenommene Ausstattung prüffähig waren
Lesepfad
Von Sachverhalt zu praktischer Bedeutung
Sachverhalt
Der Fall
Die Wohnung in Hamburg war 44,1 Quadratmeter groß, vor dem 31.12.1918 erbaut und hatte ein Bad. Nach dem Mietvortrag war die vorhandene Sammelheizung als Gasetagenheizung mit Gastherme mieterseits eingebracht worden.
Die Vermieterin verlangte zunächst am 27.11.2015 eine Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 375,01 € und legte dafür eine Wohnung mit Bad oder Sammelheizung zugrunde. Mit Schreiben vom 30.10.2020 verlangte sie die Erhöhung der Nettokaltmiete von 310,46 € auf 357,02 € ab dem 01.01.2021. Sie stützte sich auf Rasterfeld C 2 des Hamburger Mietenspiegels 2019 und meinte, falsche Rasterfeldangabe schade nicht.
Die Mieterseite hielt dem entgegen, dass der Verwalterwechsel der Wissenszurechnung zur Vermieterin nichts ändere und eine vom Mieter eingebaute Heizung bei der Vergleichsmiete unberücksichtigt bleiben müsse. Außerdem enthalte der Mietenspiegel 2019 für eine Altbauwohnung bis 31.12.1918 mit 44,1 Quadratmetern und Bad oder Sammelheizung kein passendes Feld.
Das Amtsgericht Hamburg wies die Klage ab. Ein Erhöhungsverlangen nach § 558a BGB müsse prüffähig sein und dem Mieter konkrete Hinweise geben. Weil die Vermieterin bewusst ein nicht passendes Rasterfeld verwendet habe, fehle es an einem hinreichend begründeten Mieterhöhungsverlangen und damit am Zustimmungsanspruch.
Ergebnis
Kurzfazit
- Die Klage wurde abgewiesen, weil das Mieterhöhungsverlangen die Vergleichsmiete nicht nachvollziehbar begründete.
- Ein Mieterhöhungsverlangen muss die ortsübliche Vergleichsmiete nachvollziehbar begründen.
- Ein bewusst falsches oder auf ein Leerfeld gestütztes Rasterfeld genügt dafür nicht.
Einordnung
Warum ist das relevant?
- 1
§ 558a BGB verlangt eine prüffähige Begründung des Mieterhöhungsverlangens in Textform.
- 2
Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bleibt eine vom Mieter auf eigene Kosten geschaffene Ausstattung grundsätzlich unberücksichtigt.
- 3
Wenn der Mietenspiegel für die konkrete Kombination von Baujahr, Größe und Ausstattung kein Feld ausweist, trägt ein ersatzweise gewähltes Leerfeld die Begründung nicht.
Anwendung
Was heißt das praktisch?
Für Vermieter
- Das Erhöhungsverlangen muss die maßgeblichen Wohnwertmerkmale sauber und überprüfbar abbilden.
- Mieterseitig geschaffene Ausstattung sollte nicht ohne belastbare Grundlage als vermieterseitig behandelt werden.
Für Mieter
- Ein Mieterhöhungsverlangen kann scheitern, wenn die Begründung auf ein nicht passendes oder leeres Mietenspiegel-Feld gestützt wird.
- Bei der Prüfung lohnt der Blick darauf, ob die angesetzte Ausstattung tatsächlich dem Vermieter zuzurechnen ist.