Keine Mieterhöhung für Garagenmiete
- Gericht
- AG München
- Datum
- 2022-09-06
- Az
- 461 C 4815/22
Kurz gesagt
Die Klage war nur teilweise erfolgreich: Die Wohnungsmiete durfte angepasst werden, der Garagenanteil nicht.
Fallrahmen
Worum ging es?
- 01
Die Vermieterin verlangte die Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 558 BGB.
- 02
Der Mietvertrag umfasste eine Wohnung und einen TG-Stellplatz mit getrennt ausgewiesenen Mietanteilen.
- 03
Streitpunkt war, ob auch der Garagenanteil erhöht werden durfte.
Lesepfad
Von Sachverhalt zu praktischer Bedeutung
Sachverhalt
Der Fall
Die Beklagten mieteten seit 2010 eine Wohnung in München mit dazugehörigem Tiefgaragenstellplatz. Der Mietvertrag wies die Grundmiete für die Wohnung und die Grundmiete für den Stellplatz getrennt aus; zugleich regelte er, dass sich die Erhöhung der Grundmiete nach den gesetzlichen Vorschriften der §§ 558 bis 561 BGB richten sollte.
Die Wohnung war rund 55 qm groß und befand sich in einem 2009 errichteten Gebäude. Jedenfalls seit 2019 waren die Mieten für Wohnung und Stellplatz getrennt fortgeschrieben worden. Im Oktober 2021 verlangte die Vermieterin eine weitere Erhöhung ab Januar 2022.
Für die Wohnung begründete sie das Verlangen mit dem Münchner Mietspiegel 2021. Für den Stellplatz berief sie sich dagegen auf Vergleichsmieten und verlangte eine gesonderte Erhöhung des Garagenanteils. Die Beklagten widersprachen und hielten das Mieterhöhungsverlangen formell und materiell für unwirksam.
Streitentscheidend war damit nicht nur die Berechnung der Wohnraummiete, sondern vor allem die Frage, ob ein einheitlicher Wohnraummietvertrag mit Stellplatz eine isolierte Erhöhung der Garagenmiete nach § 558 BGB zulässt. Die Mieter wandten ein, die gesetzliche Begründungsmöglichkeit über Vergleichsmieten beziehe sich ausdrücklich nur auf Wohnungen.
Ergebnis
Kurzfazit
- Die Klage war nur teilweise erfolgreich: Die Wohnungsmiete durfte angepasst werden, der Garagenanteil nicht.
- Grund war, dass § 558 BGB nach Auffassung des Gerichts nur die Erhöhung der Wohnraummiete trägt und der Vertrag für den Stellplatz keine solche Erhöhung vorsah.
Einordnung
Warum ist das relevant?
- 1
§ 558 BGB erfasst nur die Erhöhung der Miete für Wohnraum.
- 2
Bei getrennt ausgewiesenen Mietanteilen kann die Wohnungsmiete separat erhöht werden.
- 3
Eine Änderung der Mietstruktur in eine Einheitsmiete lässt sich daraus nicht herleiten.
Anwendung
Was heißt das praktisch?
Für Vermieter
- Bei Wohnung plus Stellplatz sollte vertraglich klar geregelt sein, ob der Stellplatzpreis angepasst werden kann.
- Ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB sollte den Stellplatzanteil nicht als Wohnraummiete behandeln.
- Getrennte Mietanteile sollten im Erhöhungsverlangen sauber auseinandergehalten werden.
Für Mieter
- Prüfen, ob das Erhöhungsverlangen nur die Wohnraummiete oder auch den Stellplatzanteil betrifft.
- Bei getrennten Mietanteilen kann eine Zustimmung nur teilweise geschuldet sein.
- Ein Einwand gegen die Erhöhung des Stellplatzanteils kann sich aus Vertrag und § 558 BGB ergeben.