Hamburger Mietenspiegel 2013 reicht 2021 nicht mehr für eine Mieterhöhung
- Gericht
- AG Hamburg
- Datum
- 22.12.2021
- Az
- 49 C 213/21
Kurz gesagt
Der Vermieter verlor, weil der Hamburger Mietenspiegel 2013 im Jahr 2021 keine tragfähige Grundlage mehr bot.
Fallrahmen
Worum ging es?
- 01
Der Kläger verlangte die Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete für eine 151,88 Quadratmeter große Erdgeschosswohnung in Hamburg.
- 02
Er stützte das Erhöhungsverlangen auf den Hamburger Mietenspiegel 2013 und ordnete die Wohnung einem bestimmten Rasterfeld zu.
- 03
Streit gab es auch darüber, ob ein von der Mutter des Beklagten zu 1. auf eigene Kosten erneuertes Badezimmer bei der Vergleichsmiete zu berücksichtigen ist.
Lesepfad
Von Sachverhalt zu praktischer Bedeutung
Sachverhalt
Der Fall
Der Kläger verlangte von den Beklagten die Zustimmung zu einer Mieterhöhung für eine große Erdgeschosswohnung in Hamburg. Die Wohnung war vermieterseits nicht mit Sammelheizung ausgestattet. Das Bad war ursprünglich einfach, mit freistehender Wanne und Warmwasserbereitung über einen Holzbadeofen; später war es mit Zustimmung des Vermieters auf Kosten der Mieterseite erneuert worden.
Die Nettokaltmiete lag seit Juni 2017 bei rund 835 €. Mit Schreiben vom Januar 2021 verlangte der Vermieter eine Erhöhung ab Mai 2021 auf rund 960 € und stützte sich zur Begründung auf den Hamburger Mietenspiegel 2013.
Der Vermieter ordnete die Wohnung in ein Rasterfeld für Wohnungen mit Bad oder Sammelheizung ein und meinte, Ausstattungsnachteile würden durch den Garten ausgeglichen. Die Mieter hielten das Erhöhungsverlangen für unzureichend, weil der alte Mietenspiegel 2021 keine tragfähige Begründungsgrundlage mehr biete.
Zusätzlich stritten die Parteien darüber, ob das auf Mieterseite erneuerte Bad bei der Einordnung als vermieterseitig gestelltes Bad berücksichtigt werden durfte. Das Gericht musste deshalb sowohl die Aktualität des Mietenspiegels als auch die wohnwertrelevante Ausstattung der Wohnung bewerten.
Ergebnis
Kurzfazit
- Der Vermieter verlor, weil der Hamburger Mietenspiegel 2013 im Jahr 2021 keine tragfähige Grundlage mehr bot.
- Das Gericht hielt eine Mieterhöhung auf Grundlage des Mietenspiegels 2013 im Jahr 2021 nicht mehr für ordnungsgemäß begründbar, weil sich die Bewertungsgrundlagen des Mietenspiegels inzwischen erheblich verändert hatten.
- Das vom Mieter auf eigene Kosten erneuerte Badezimmer durfte bei der Vergleichsmiete nicht als vermieterseits gestellte Ausstattung angesetzt werden.
Einordnung
Warum ist das relevant?
- 1
Eine fehlerhafte Bezugnahme auf ein falsches Rasterfeld macht das Erhöhungsverlangen nicht automatisch unwirksam, wenn die Einordnung nicht vorsätzlich falsch war.
- 2
Für die Begründung einer Mieterhöhung muss der verwendete Mietenspiegel noch eine belastbare Grundlage für die aktuelle ortsübliche Vergleichsmiete bieten.
- 3
Eigene Einbauten oder Erneuerungen der Mieterseite bleiben bei der Vergleichsmiete grundsätzlich unberücksichtigt.
Anwendung
Was heißt das praktisch?
Für Vermieter
- Bei Mieterhöhungen prüfen, ob der herangezogene Mietenspiegel und seine Bewertungslogik noch zum aktuellen Stand passen.
- Ausstattungen, die die Mieterseite auf eigene Kosten geschaffen hat, nicht ohne Weiteres als vermieterseitige Merkmale behandeln.
Für Mieter
- Prüfen, ob das Erhöhungsverlangen auf einen veralteten Mietenspiegel gestützt ist.
- Eigene Ausstattungsverbesserungen dürfen bei der Vergleichsmiete nicht einfach zu Ihren Lasten berücksichtigt werden.