Mieterhöhung: Vergleichsmiete rechnerisch geschätzt
- Gericht
- AG Hamburg
- Datum
- 29.07.2022
- Az
- 48 C 277/20
Kurz gesagt
Die Klage hatte Erfolg, weil das Erhöhungsverlangen formell wirksam war und das Gutachten überzeugte.
Fallrahmen
Worum ging es?
- 01
Streit um die Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 558 BGB
- 02
Der Vermieter stützte das Erhöhungsverlangen auf vier Vergleichswohnungen und ein Sachverständigengutachten
- 03
Die Mieterin hielt die Begründung und die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete für unzureichend
Lesepfad
Von Sachverhalt zu praktischer Bedeutung
Sachverhalt
Der Fall
Zwischen den Parteien bestand ein Mietverhältnis über Wohnraum in Hamburg. Die letzte Mieterhöhung lag im Jahr 2018; zum 01.08.2017 betrug die Quadratmetermiete 7,23 Euro. Der Fall betraf eine Zustimmungsklage nach §§ 558 ff. BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
Der Vermieter verlangte mit Schreiben vom 28.05.2020 die Zustimmung zu einer Erhöhung auf 8,31 Euro je Quadratmeter und damit auf 715,00 Euro Nettomiete monatlich ab dem 01.08.2020. Er begründete das Erhöhungsverlangen mit vier Vergleichswohnungen und hielt die begehrte Miete für mindestens ortsüblich.
Die Mieterin erteilte die Zustimmung nicht. Sie rügte formelle Mängel des Erhöhungsverlangens und hielt das auf Berechnungen gestützte Sachverständigengutachten nicht für aussagekräftig. Im Prozess beantragte sie die Abweisung der Klage und bestritt, dass die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete trifft.
Das AG Hamburg gab der Klage statt. Es hielt das Erhöhungsverlangen für formell wirksam, sah Jahressperrfrist, Kappungsgrenze und Klagefrist als eingehalten an und stützte seine Überzeugung auf das schriftliche Gutachten nebst Ergänzungsgutachten. Die rechnerische Schätzung der Vergleichsmiete anhand von Hamburger Mietspiegeldaten und historischer Entwicklung sei methodisch vertretbar.
Ergebnis
Kurzfazit
- Die Klage hatte Erfolg, weil das Erhöhungsverlangen formell wirksam war und das Gutachten überzeugte.
- Das Gericht hielt das Erhöhungsverlangen für formell wirksam und folgte dem Gutachten zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
- Die rechnerische Schätzung auf Basis von Mietspiegelwerten und historischen Daten wurde als methodisch vertretbar angesehen.
Einordnung
Warum ist das relevant?
- 1
§ 558 Abs. 1 BGB gibt dem Vermieter einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
- 2
Für die formelle Begründung eines Erhöhungsverlangens reichen Vergleichswohnungen und Entgelte aus, wenn sie eine erste Nachprüfung ermöglichen.
- 3
Ein Sachverständiger darf die ortsübliche Vergleichsmiete auch rechnerisch herleiten, wenn vergleichbare Wohnungen empirisch nicht ausreichend ermittelt werden können.
Anwendung
Was heißt das praktisch?
Für Vermieter
- Bei knapper Datenlage kann ein nachvollziehbar aufgebautes Gutachten die fehlenden Vergleichsobjekte ersetzen.
- Das Erhöhungsverlangen sollte die Vergleichswohnungen und die begehrte Miethöhe klar und vollständig benennen.
Für Mieter
- Ein Einwand gegen die Methode des Gutachtens muss die gerichtliche Plausibilitätsprüfung tatsächlich erschüttern.
- Nicht jeder Unterschied zwischen Vergleichswohnungen macht ein Erhöhungsverlangen sofort formell unwirksam.