Mieterhöhung bei Doppelhaushälfte: Drei Vergleichsmerkmale genügen

Die Mieter bewohnten seit dem 1. September 2009 eine Doppelhaushälfte in Planegg und zahlten dafür unverändert 1.350 € Kaltmiete monatlich. Mit Schreiben vom 20. März 2021 verlangte die Vermieterseite die Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 558 BGB und nannte dafür drei Doppelhaushälften in unmittelbarer Nachbarschaft als Vergleichsobjekte.

Die Vermieterseite hielt die verlangte Miete von 1.552,50 € für ortsüblich. Sie verwies darauf, dass das Haus 150 m² Wohnfläche habe; selbst bei nur 134 m² werde der verlangte Betrag noch von der ortsüblichen Miete gedeckt. Die von den Mietern gerügten Mängel sah sie für das Mieterhöhungsverlangen als unerheblich an und meinte, das Alter von Heizung, Bad, Türen und Böden spiele für die Vergleichbarkeit keine entscheidende Rolle.

Die Mieterseite hielt das Erhöhungsverlangen für zu pauschal und die Vergleichsobjekte wegen umfassender Renovierung und Modernisierung in Bädern, Fenstern, Türen, Böden, Heizkörpern und Balkonrüstungen für nicht vergleichbar. Sie berief sich außerdem auf nur 134 m² Wohnfläche, auf unbehobene Mängel an Glasbausteinen im Treppenhaus und Feuchteschäden im Keller sowie darauf, dass der Verkauf des Mietobjekts die Aktivlegitimation entfallen lasse.

Das Amtsgericht München gab der Klage statt. Es hielt das Verlangen für formell wirksam und die Klägerin trotz Veräußerung als berechtigt, den Anspruch weiter geltend zu machen. Entscheidend seien die drei prägenden Wohnwertmerkmale Art, Größe und Lage gewesen: Die drei Vergleichsobjekte seien ebenfalls Doppelhaushälften in unmittelbarer Nähe mit jeweils 150 m² gewesen, sodass es auf Ausstattung und Zuschnitt bei der Gesamtschau nicht mehr angekommen sei. Das Gutachten habe für Planegg eine ortsübliche Vergleichsmiete von 1.800 € netto ohne Garage ergeben; die verlangten 1.552,50 € lägen darunter und auch innerhalb der Kappungsgrenze. Die gerügten Mängel machten das Verlangen nicht treuwidrig.