Wohnwert: Vom Mieter finanzierte Verbesserungen zählen nicht

Seit 1990 verband die Parteien ein Mietvertrag über eine Wohnung in Hamburg. Die Wohnung lag in normaler Wohnlage und war mit Bad, Sammelheizung, Doppelverglasung und Balkon ausgestattet. Die Vermieterin verlangte mit Schreiben vom 24. Januar 2020 eine Erhöhung der Nettokaltmiete ab dem 1. April 2020 und verwies auf den Mietenspiegel 2019.

Die Vermieterseite hielt die Wohnlage für vorteilhaft und behauptete, dem Mieter habe schon beim Zugang des Mieterhöhungsverlangens ein Dachbodenraum zur Verfügung gestanden. Mit der im Juni 2020 eingereichten und im Juli 2020 zugestellten Klage verfolgte sie den Anspruch weiter.

Der Mieter verweigerte die Zustimmung. Er verwies auf eine stark renovierungsbedürftige Übergabe, auf dauerhaften Geruch und Lärm durch den Betrieb unter der Wohnung, auf eine Rattenplage und darauf, dass er den Dachbodenraum erst im August 2020 erhalten habe.

Das Gericht nahm die Wohnung in Augenschein und hörte einen Zeugen. Die Klage blieb ohne Erfolg, weil die ortsübliche Vergleichsmiete nicht über der bereits gezahlten Miete lag. Erhebliche Lärmimmissionen von der Straße minderten den Wohnwert; die Lagevorteile wogen das nur teilweise auf. Vom Mieter auf eigene Kosten geschaffene Verbesserungen durften bei der Wohnwertbewertung nicht zugunsten der Vermieterin zählen.