Modernisierungsmieterhöhung: Instandhaltungskosten müssen abgezogen werden

Streit war, ob die Beklagte aus einer Modernisierungsmieterhöhung vom 19.02.2019 nach dem Austausch der Heizungsanlage einen um 15,86 € erhöhten Mietzins verlangen konnte. Zugrunde lagen der Einbau eines Gasbrennwertkessels, die Stilllegung des Nahwärmenetzes und ein hydraulischer Abgleich.

Die Vermieterseite hatte in der Erhöhungserklärung abziehbare Instandhaltungskosten angesetzt und die notwendigen Erhaltungsaufwendungen mit dem Angebot der Fa. A C GmbH vom 16.08.2018 auf 3.671,14 € beziffert. Nach ihrem Rechenweg verblieb nach Abzug von 992,45 € und 107,45 € Baunebenkosten ein umlagefähiger Modernisierungsanteil.

Die Mieterseite hielt diese Berechnung für nicht tragfähig und bestritt vor allem die angesetzten Instandhaltungskosten. Sie wandte sich gegen die Erhöhung und legte im Berufungsverfahren Kesselbücher vor, nach denen die alte Heizungsanlage aus dem Jahr 1998 stammen sollte.

Das Landgericht wies die Berufung zurück. Zwar genügte die Erhöhungserklärung noch den formellen Anforderungen, die Beklagte konnte die behaupteten abzugsfähigen Instandhaltungskosten aber nicht beweissicher nachweisen; der Sachverständige konnte die alten Verhältnisse nicht mehr nachvollziehen, eine Schätzung kam nicht in Betracht. Damit blieb die Modernisierungsmieterhöhung materiell unwirksam.