Mieterhöhung mit Bezug auf den Mietenspiegel 2019
- Gericht
- AG Hamburg
- Datum
- 29.04.2022
- Az
- 48 C 251/21
Kurz gesagt
Die Klägerin bekam Recht und konnte die Zustimmung zur Mieterhöhung verlangen.
Fallrahmen
Worum ging es?
- 01
Eine Vermieterin verlangte die Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete.
- 02
Streitpunkt war, ob das Erhöhungsverlangen noch auf den Hamburger Mietenspiegel 2019 Bezug nehmen durfte.
- 03
Außerdem ging es um die richtige Baualtersklasse der Wohnung im Hamburger Mietenspiegel 2021.
Lesepfad
Von Sachverhalt zu praktischer Bedeutung
Sachverhalt
Der Fall
Vermieterin und Mieter sind durch einen Wohnraummietvertrag verbunden. Die Wohnung liegt in normaler Lage, ist 80,84 m² groß und verfügt über Bad und Sammelheizung. Die Nettokaltmiete betrug zuletzt 516,55 € und war seit drei Jahren unverändert.
Mit Schreiben vom 23. April 2021 verlangte die Vermieterseite unter Bezugnahme auf den Hamburger Mietenspiegel 2019 die Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete um 77,48 € auf 594,03 € monatlich ab dem 1. Juli 2021. Der Mieter erteilte die Zustimmung nicht.
Der Mieter wandte ein, die Wohnung sei erst 1961 bezugsfertig gewesen und deshalb dem Rasterfeld I3 zuzuordnen. Er verwies auf frühere Mieterhöhungsverlangen, den Energieausweis mit Baujahr 1961, einen angeblich zu früh ausgestellten Gebrauchsschein sowie auf den renovierungsbedürftigen Zustand und fehlende Modernisierungen.
Das Gericht gab der Vermieterseite Recht. Das Erhöhungsverlangen war formell ordnungsgemäß; für die materielle Prüfung war bereits der Hamburger Mietenspiegel 2021 mit Erhebungsstichtag 1. April 2021 maßgeblich. Nach Bauakte und Gebrauchsschein vom 4. Januar 1961 war das Gebäude am 30. Dezember 1960 bezugsfertig, sodass die Wohnung in die Baualtersklasse bis 1960 fiel und keine rechnerische Angleichung an I3 vorzunehmen war.
Ergebnis
Kurzfazit
- Die Klägerin bekam Recht und konnte die Zustimmung zur Mieterhöhung verlangen.
- Grund war, dass das Erhöhungsverlangen formell ordnungsgemäß begründet war und die verlangte Miete jedenfalls der ortsüblichen Vergleichsmiete entsprach.
Einordnung
Warum ist das relevant?
- 1
§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB: Zustimmung zur Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
- 2
§ 558a BGB: formelle Begründung des Erhöhungsverlangens.
- 3
§ 558d Abs. 3 BGB: Vermutungswirkung eines qualifizierten Mietenspiegels.
- 4
Für einen neu erstellten qualifizierten Mietenspiegel kommt es auf den Erhebungsstichtag an.
Anwendung
Was heißt das praktisch?
Für Vermieter
- Ein Erhöhungsverlangen sollte die ortsübliche Vergleichsmiete nachvollziehbar herleiten.
- Bei Grenzfällen zur Baualtersklasse sind belastbare Unterlagen zur Bezugsfertigkeit wichtig.
- Ein noch nicht veröffentlichter neuer Mietenspiegel kann für die materielle Prüfung maßgeblich sein, wenn sein Erhebungsstichtag bereits erreicht ist.
Für Mieter
- Den Ansatz des Vermieters beim Mietenspiegel und bei der Baualtersklasse genau prüfen.
- Wohnwertmindernde Merkmale konkret darlegen, wenn sie berücksichtigt werden sollen.
- Eine pauschale Gegenrechnung benachbarter Rasterfelder reicht regelmäßig nicht aus.