Modernisierungsmieterhöhung scheitert an fehlender Kostentrennung und Energiedaten
- Gericht
- Landgericht Bonn
- Datum
- 28.01.2021
- Az
- 6 S 78/20
Kurz gesagt
Die Klägerin hatte mit der Berufung keinen Erfolg.
Fallrahmen
Worum ging es?
- 01
Streit über die Wirksamkeit zweier Modernisierungsmieterhöhungen nach Arbeiten an der Heizungsanlage und an der Dämmung der obersten Geschossdecke.
- 02
Die Klägerin hielt die Mieterhöhungsverlangen für wirksam; der Beklagte bestritt eine kündigungsrelevante Rückstandslage und die Ansprüche aus den Mieterhöhungen.
- 03
Das Landgericht prüfte im Berufungsverfahren nur die angegriffenen Mieterhöhungsverlangen.
Lesepfad
Von Sachverhalt zu praktischer Bedeutung
Sachverhalt
Der Fall
Zwischen Vermieterin und Mieter war streitig, ob Modernisierungsmieterhöhungen nach Arbeiten an Heizungsanlage und oberster Geschossdecke wirksam geworden waren. Das Amtsgericht hatte zuvor eine Räumungsklage wegen eines angeblichen Mietrückstands abgewiesen; im Berufungsverfahren ging es nur noch um die beiden angegriffenen Verlangen.
Die Vermieterin verlangte am 26.01.2016 für den Austausch der Heizungsanlage eine Erhöhung um 39,38 EUR monatlich. Sie legte zwar eine Kostenaufstellung vor, trennte aber Modernisierungs- und Instandhaltungskosten nicht nachvollziehbar und erklärte die Berechnung der abziehbaren Erhaltungsanteile nicht ausreichend.
Der Mieter hielt die Forderungen für unwirksam und meinte, aus den Schreiben sei weder die Kostenzusammensetzung noch die energetische Einsparung erkennbar. Auch zur Dachgeschossdeckendämmung fehlten die nötigen Angaben; zudem war die Kellerdeckendämmung nach dem letzten Schriftsatz noch nicht vollständig fertiggestellt.
Das Landgericht kündigte an, die Berufung zurückzuweisen. Es hielt die Mieterhöhungen wegen unzureichender Darlegung der Kostenaufteilung und der Energieeinsparung für unwirksam; außerdem müsse die Modernisierungsmaßnahme bereits durchgeführt sein, bevor eine Mieterhöhung nach § 559 BGB verlangt werden könne.
Ergebnis
Kurzfazit
- Die Klägerin hatte mit der Berufung keinen Erfolg.
- Grund: Die Mieterhöhungsverlangen waren nach Auffassung der Kammer wegen unzureichender Angaben zur Kostenaufteilung und zu den energetischen Auswirkungen nicht wirksam.
Einordnung
Warum ist das relevant?
- 1
§ 559 BGB zur Modernisierungsmieterhöhung
- 2
Erforderliche Trennung von Modernisierungs- und Instandhaltungskosten
- 3
Angaben zur nachhaltigen Einsparung von Heizenergie müssen nachvollziehbar sein
- 4
§ 522 Abs. 2 ZPO: Zurückweisung der Berufung durch Beschluss
Anwendung
Was heißt das praktisch?
Für Vermieter
- Modernisierungskosten und Instandhaltungskosten müssen im Mieterhöhungsverlangen nachvollziehbar voneinander abgegrenzt werden.
- Bei energetischen Maßnahmen sollten die Tatsachen so dargestellt werden, dass die Heizenergieeinsparung überschlägig nachvollzogen werden kann.
- Ein Mieterhöhungsverlangen sollte erst versandt werden, wenn die Maßnahme tatsächlich durchgeführt ist.
Für Mieter
- Bei Modernisierungsmieterhöhungen lohnt ein Blick darauf, ob Kostenpositionen sauber getrennt wurden.
- Fehlen Angaben zu den energetischen Auswirkungen, kann das die Wirksamkeit des Verlangens infrage stellen.
- Auch unvollständig durchgeführte Maßnahmen können für die Mieterhöhung relevant sein.