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Werkmietwohnung: Die frühere Mietermäßigung ging beim Eigentumswechsel nicht über

Gericht: AG München
Datum: 2021-05-11
Az: 473 C 4975/20

Kurz gesagt

Der Vermieter bekam Recht, weil die frühere Mietermäßigung nicht mietrechtlich auf ihn überging.

Fallrahmen

Worum ging es?

01
Ein Vermieter verlangte die Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 558 BGB.
02
Die Wohnung war als Werkmietwohnung mit vergünstigter Miete vermietet worden.
03
Streitpunkt war, ob eine frühere Beschränkung der Miethöhe auch den neuen Vermieter bindet.

Lesepfad

Sachverhalt

Der Fall

Der Mieter mietete die Wohnung 1996 als Werkmietwohnung auf Grundlage eines Mietvertrags mit Bezug auf einen Arbeitsvertrag an. Zuletzt betrug die Miete 451 € Nettomiete zuzüglich 77 € Vorauszahlung für Heizung und Warmwasser sowie kleinerer Nebenposten.

Nach einem Eigentumswechsel verlangte die Vermieterseite im Oktober 2019 die Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettomiete auf 518 € ab 1.1.2020. Zur Begründung verwies sie auf den qualifizierten Mietspiegel München 2019 und ließ die bisherigen Vorauszahlungen und Pauschalen unverändert.

Die Mieterseite verweigerte die Zustimmung. Sie hielt die frühere Vergünstigung bei der Werkmietwohnung für eine Mieterhöhungsbeschränkung, die auch den neuen Vermieter binde, und berief sich auf § 557 Abs. 3 BGB sowie § 566 BGB. Außerdem verwies sie auf den weiter bestehenden Arbeitsvertrag und auf einen aus ihrer Sicht zu großen nominalen Abstand.

Das Gericht gab der Klage statt. Es sah das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB als formell und materiell wirksam an und nahm keine fortgeltende Mieterhöhungsbeschränkung an. Die frühere Vergünstigung sei arbeitsbezogen gewesen und daher nicht auf den Erwerber übergegangen; im Termin wurden der Mietspiegel 2021 und die ortsübliche Vergleichsmiete herangezogen.

Ergebnis

Kurzfazit

Der Vermieter bekam Recht, weil die frühere Mietermäßigung nicht mietrechtlich auf ihn überging.
Grund: Die frühere Mietermäßigung beruhte nach Auffassung des Gerichts auf dem Arbeitsverhältnis und nicht auf einer mietrechtlichen Bindung; sie ging deshalb nach § 566 BGB nicht auf den Erwerber über.
Der Mieter musste der Erhöhung auf 518 € Nettomiete zustimmen; außerdem sprach das Gericht vorgerichtliche Anwaltskosten zu.

Einordnung

Warum ist das relevant?

1
§ 558 BGB: Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach Vergleichsmiete
2
Werkmietwohnung mit vergünstigter Miete als Ausgangspunkt des Streits
3
§ 566 BGB: Übergang nur mietrechtlicher Pflichten beim Eigentumswechsel
4
Vorgerichtliche Kosten wegen verweigerter Zustimmung zur berechtigten Mieterhöhung

Anwendung

Was heißt das praktisch?

Für Vermieter

Bei Werkmietwohnungen genau trennen, ob eine Vergünstigung mietrechtlich oder arbeitsrechtlich begründet ist.
Ein späterer Erwerber ist nicht automatisch an arbeitsvertragsbezogene Vorteile gebunden.
Für § 558-BGB-Verlangen bleiben formelle Begründung und Mietspiegelbezug trotzdem entscheidend.

Für Mieter

Eine vergünstigte Anfangsmiete schützt nicht automatisch vor späteren Mieterhöhungen gegenüber einem Erwerber.
Wer sich auf eine Fortgeltung beruft, braucht eine tragfähige mietrechtliche Bindung.
Bei Werkmietwohnungen lohnt der Blick auf die Trennung zwischen Arbeits- und Mietverhältnis.