Rechtsprechung kompakt

Mieterhöhung bei Genossenschaftswohnung nach Mietspiegel

Gericht: AG Mannheim
Datum: 26.07.2022
Az: 5 C 4313/21

Kurz gesagt

Der Beklagte musste der Erhöhung auf 451,26 € zustimmen.

Fallrahmen

Worum ging es?

01
Die Klägerin verlangte die Zustimmung zur Erhöhung der Grundnutzungsgebühr für eine Genossenschaftswohnung.
02
Streitpunkt war, ob die Erhöhung nach dem M. Mietspiegel 2021/2022 begründet war und wie einzelne Wohnwertmerkmale zu bewerten waren.
03
Der Beklagte berief sich unter anderem auf den genossenschaftlichen Gleichbehandlungsgrundsatz und auf zusätzliche Begründungspflichten.

Lesepfad

Sachverhalt

Der Fall

Der Beklagte bewohnte seit 2004 als Mitglied der klägerischen Genossenschaft die Wohnung A.straße in Mannheim. Die 2-Zimmer-Wohnung lag im 5. OG eines 1984 errichteten Hauses mit Küche, Bad und Loggia. Seit 01.08.2016 zahlte er 395,10 € Grundnutzungsgebühr zuzüglich Betriebskosten und Garage.

Mit Schreiben vom 21.04.2021 verlangte die Vermieterin 454,35 € ab 01.07.2021 und stützte sich auf den Mietspiegel 2021/2022 Mannheim. Sie legte Wohnfläche, Baujahr, Badausstattung, Aufzug, Wohnlage und weitere Merkmale zugrunde. Ein früheres Verlangen aus 2020 hatte sie nach Widerspruch zurückgenommen.

Der Beklagte hielt das Verlangen für unzureichend begründet und sah einen Verstoß gegen den genossenschaftlichen Gleichbehandlungsgrundsatz. Er verlangte nähere Angaben zur Kalkulationsgrundlage und bestritt unter anderem Badausstattung, Wohnlage, Wohnfläche und die Anrechnung der Loggia.

Das Gericht stellte fest, dass auf das Dauernutzungsverhältnis Mietrecht Anwendung findet und die Klägerin sich auf den Mietspiegel berufen durfte. Eine Verletzung des Gleichbehandlungsgrundsatzes verneinte es, weil die übrigen Mitglieder bereits 2020 angepasst worden waren. Nach der Beweisaufnahme rechnete es die Loggia nur mit 1/4 an und gab der Klage überwiegend statt; zuzustimmen war 451,26 €.

Ergebnis

Kurzfazit

Der Beklagte musste der Erhöhung auf 451,26 € zustimmen.
Grund: Auf das Dauernutzungsverhältnis fand Mietrecht Anwendung, die Genossenschaft durfte sich auf den Mietspiegel stützen und verstieß mit dem Verlangen nicht gegen den genossenschaftlichen Gleichbehandlungsgrundsatz.

Einordnung

Warum ist das relevant?

1
§ 558b Abs. 1 BGB
2
Wohnraummietrecht gilt auch für genossenschaftliche Dauernutzungsverträge mit Gebrauchsüberlassung gegen Entgelt.
3
Genossenschaftliche Erhöhung darf sich am Mietspiegel orientieren.
4
Der genossenschaftliche Gleichbehandlungsgrundsatz verlangt sachliche, willkürfreie Differenzierungen.

Anwendung

Was heißt das praktisch?

Für Vermieter

Genossenschaften können eine Mieterhöhung am Mietspiegel ausrichten, wenn die Einordnung nachvollziehbar dargestellt wird.
Ein erneutes Erhöhungsverlangen nach Rücknahme eines früheren Verlangens ist nicht automatisch eine unzulässige Sanktion.
Wohnwertmerkmale und Spanneneinordnung sollten im Schreiben klar dokumentiert werden.

Für Mieter

Gegen ein Erhöhungsverlangen hilft nur substantiierter Vortrag zu Mietspiegel, Wohnwertmerkmalen und Berechnung.
Der bloße Hinweis auf die Genossenschaftsstruktur reicht gegen die Anwendung des Mietrechts regelmäßig nicht aus.
Wer eine Gleichbehandlung rügen will, braucht konkrete sachfremde Unterschiede oder Willkür.