Mieterhöhung: Verkehrsaufkommen zählt nicht automatisch
- Gericht
- Amtsgericht Castrop-Rauxel
- Datum
- 10.02.2022
- Az
- 11 C 198/21
Kurz gesagt
Die Mieterin gewann; die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung wurde abgewiesen.
Fallrahmen
Worum ging es?
- 01
Streit über die Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete für eine Wohnung
- 02
Die Vermieterin stützte sich auf den Mietspiegel der Stadt und wollte einen Zuschlag für "kein oder niedriges Verkehrsaufkommen" ansetzen
- 03
Die Mieterin hielt das Erhöhungsverlangen nur teilweise für berechtigt
Lesepfad
Von Sachverhalt zu praktischer Bedeutung
Sachverhalt
Der Fall
Vermieterin und Mieterin stritten über die Zustimmung zu einer Mieterhöhung für eine nicht preisgebundene Wohnung mit 59,44 qm in Ort-01. Nach dem qualifizierten Mietspiegel lag der Basiswert bei 5,16 EUR je Quadratmeter. Die Nettokaltmiete betrug seit mehr als 15 Monaten unverändert 356,64 EUR monatlich.
Die Vermieterin verlangte mit Schreiben vom 25.05.2021 eine Erhöhung um 9,51 EUR auf 366,15 EUR monatlich zum 01.08.2021. Sie kalkulierte mit 19,40 % Zu- und Abschlägen und setzte besonders den Zuschlag für "kein oder niedriges Verkehrsaufkommen" an. Als Begründung nannte sie die Lage in einer Nebenstraße und Tempo 30.
Die Mieterin stimmte nur teilweise zu. Mit Schreiben vom 11.06.2021 akzeptierte sie eine Erhöhung um 3,57 EUR monatlich und ging von 6,06 EUR je Quadratmeter aus. Weitere Zustimmungserklärungen gab sie nicht ab.
Das Gericht wies die Klage ab. Zwar erkannte es die übrigen Mietspiegelwerte an und errechnete eine ortsübliche Vergleichsmiete von etwa 6,06 EUR je Quadratmeter. Für "kein oder niedriges Verkehrsaufkommen" fehlten aber tragende Umstände; Nebenstraße und Tempo 30 reichten nicht. Auch die Wohnlage und das fehlende Verkehrszeichen 325.1 änderten daran nichts.
Ergebnis
Kurzfazit
- Die Mieterin gewann; die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung wurde abgewiesen.
- Grund: Der geltend gemachte Zuschlag für "kein oder niedriges Verkehrsaufkommen" ließ sich nach dem Vortrag nicht belegen.
Einordnung
Warum ist das relevant?
- 1
§ 558 BGB: Zustimmung zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
- 2
§ 558d BGB: Bedeutung des qualifizierten Mietspiegels
- 3
§ 287 Abs. 2 ZPO: richterliche Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete
- 4
Ein Nebenstraßen- und Tempo-30-Hinweis reicht für niedriges Verkehrsaufkommen nicht automatisch aus
Anwendung
Was heißt das praktisch?
Für Vermieter
- Zuschläge aus dem Mietspiegel müssen mit konkreten Umständen zur Wohnung unterlegt werden
- Wer ein geringes Verkehrsaufkommen behauptet, sollte mehr als nur die Lage in einer Nebenstraße vortragen
Für Mieter
- Ein Zuschlag für geringes Verkehrsaufkommen kann bestritten werden, wenn die Tatsachengrundlage dünn ist
- Tempo 30 oder eine Wohnlage allein beweisen noch keinen Mietspiegel-Zuschlag