Modernisierungsmieterhöhung ohne Aufschlüsselung nach Gewerken
- Gericht
- Landgericht Bonn
- Datum
- 27.05.2021
- Az
- 6 S 154/20
Kurz gesagt
Die Beklagte gewann in der Berufung und die Klage wurde insgesamt abgewiesen.
Fallrahmen
Worum ging es?
- 01
Mieter einer Wohnung wandten sich gegen eine Modernisierungsmieterhöhung.
- 02
Streit gab es vor allem darüber, ob die Baumaßnahmen in einzelne Gewerke aufgeschlüsselt werden mussten.
- 03
Außerdem ging es um die angesetzten Instandhaltungsanteile und um die Frage, ob Belegkopien verlangt werden können.
Lesepfad
Von Sachverhalt zu praktischer Bedeutung
Sachverhalt
Der Fall
Die Mieter einer Wohnung im Haus M-Straße in XY waren von einer Modernisierung betroffen. Die Vermieterseite kündigte die Arbeiten mit Schreiben vom 02.03.2017 an; genannt waren Wärmedämmung an Außenwänden und Fassaden, neue Kunststofffenster, eine Aluminiumhaustür mit Wärmeschutzverglasung und eine Briefkastenanlage.
Nach Abschluss der Maßnahmen übersandte die Vermieterseite am 29.08.2018 ein Mieterhöhungsschreiben. Darin wurde die Grundmiete von 473,67 Euro um 150,00 Euro auf 623,67 Euro erhöht. Beigefügt waren Kosten- und Instandhaltungsaufstellungen, Erläuterungen zur Instandhaltung, eine Berechnung zur Energieeinsparung und das Angebot der Fa. L GmbH.
Die Mieterseite hielt das Schreiben für formell unwirksam. Sie rügte vor allem, dass die Wärmedämmung nicht nach einzelnen Gewerken wie Gerüstaufbau, Putzabtrag oder neuer Verkleidung aufgegliedert worden sei. Außerdem verlangte sie Kopien der Originalhandwerkerrechnungen und beanstandete die Instandhaltungsanteile.
Das Landgericht Bonn gab der Vermieterseite in der Berufung recht und wies die Klage ab. Es hielt die Erklärung für formell und materiell wirksam, weil die Maßnahmen und ihre Kosten ausreichend nachvollziehbar beschrieben waren. Eine Unterteilung in Gewerke war nicht erforderlich; Belegkopien waren nicht geschuldet.
Ergebnis
Kurzfazit
- Die Beklagte gewann in der Berufung und die Klage wurde insgesamt abgewiesen.
- Grund: Für die formelle Wirksamkeit einer Modernisierungsmieterhöhung genügt eine nachvollziehbare Beschreibung der Maßnahmen; eine Unterteilung in einzelne Gewerke war nicht erforderlich.
- Auch ein Anspruch auf Übersendung von Belegkopien bestand nicht; maßgeblich ist das Einsichtsrecht am Sitz des Vermieters.
Einordnung
Warum ist das relevant?
- 1
§ 559 BGB a.F.: Formelle Anforderungen an das Modernisierungsmieterhöhungsschreiben sind nicht zu überspannen.
- 2
Eine schlagwortartige Beschreibung der Maßnahme kann genügen, wenn der Mieter den Grund der Erhöhung plausibel nachvollziehen kann.
- 3
Streit über die materielle Berechnung betrifft nicht automatisch die formelle Wirksamkeit des Erhöhungsschreibens.
- 4
Ein Anspruch auf Übersendung von Belegkopien bestand nicht; der Mieter hat nur ein Einsichtsrecht am Sitz des Vermieters.
Anwendung
Was heißt das praktisch?
Für Vermieter
- Modernisierungsmaßnahmen im Erhöhungsschreiben so beschreiben, dass der Zusammenhang zu den Kosten nachvollziehbar bleibt.
- Instandhaltungsanteile sauber ausweisen und mit der Berechnung verknüpfen.
- Nicht zwingend jede handwerkliche Einzelleistung als separates Gewerk aufführen.
Für Mieter
- Bei einer Modernisierungsmieterhöhung zuerst prüfen, ob die Maßnahme und die Kostenpositionen überhaupt verständlich erläutert sind.
- Ein bloßer Wunsch nach Belegkopien reicht nicht; relevant ist zunächst das Einsichtsrecht.
- Ein Streit über die Höhe einzelner Kostenposten betrifft oft eher die materielle Berechtigung als die formelle Wirksamkeit.