HeizkostenV für Vermieter

Die HeizkostenV regelt die verbrauchsabhängige Verteilung von Heiz- und Warmwasserkosten. Für Vermieter sind vor allem Fernablesbarkeit, unterjährige Verbrauchsinformationen, Wärmepumpen-Messung und Kürzungsrechte relevant. Jahresänderungen können einzelne Stichtage verschieben, die Grundlogik dieses Artikels bleibt aber dauerhaft wichtig.

Kurz gesagt

Worum geht es? Heiz- und Warmwasserkosten sollen grundsätzlich nach Verbrauch verteilt werden. Der Verbrauchsanteil liegt regelmäßig im Rahmen von 50 bis 70 Prozent. (HeizkostenV § 7)
Was ist seit 2024/2025 besonders wichtig? Wärmepumpen und passende Messausstattung rücken stärker in die Abrechnung. Bei zentralen Wärmepumpen in Mehrparteienhäusern war der 30.09.2025 ein wichtiger Umsetzungspunkt. (BBSR-GEG-Portal)
Was läuft bis Ende 2026? Nicht fernablesbare Erfassungsgeräte müssen grundsätzlich bis zum 31.12.2026 nachgerüstet oder ersetzt werden. (HeizkostenV)
Wo liegt das Risiko? Technik- und Informationsfehler können Kürzungsrechte auslösen: 15 Prozent bei fehlender verbrauchsabhängiger Abrechnung, 3 Prozent bei bestimmten Fernablesbarkeits- oder Informationsverstößen. (HeizkostenV § 12)
Was bedeutet UVI? Die unterjährige Verbrauchsinformation läuft bei fernablesbarer Ausstattung monatlich und gehört ab 2027 in vielen Häusern zum festen Ablauf. Mehr dazu: UVI 2027 für Vermieter.

Was Vermieter prüfen sollten

PrüfpunktWarum es zählt

Gerätestand

Einbaudatum, Gerätetyp und Fernablesbarkeit je Objekt dokumentieren. Die Nachrüstfrist Ende 2026 darf nicht erst in der Abrechnung auffallen.

Verbrauchsinformationen

Bei fernablesbarer Ausstattung müssen unterjährige Informationen organisatorisch laufen und belegbar sein. Die Details stehen im UVI-Leitfaden. (HeizkostenV § 6a)

Warmwasser und Wärmemenge

Bei verbundenen Anlagen muss der Warmwasseranteil sauber gemessen oder rechtlich tragfähig bestimmt werden. Technikfehler können die Verteilung angreifbar machen. (BGH VIII ZR 151/20 bei dejure)

Wärmepumpenstrom

Nur der zur Wärmeerzeugung verbrauchte Strom gehört in die Heizkostenbasis. Haushaltsstrom oder sonstige Stromanteile sollten getrennt bleiben. (BBSR-GEG-Portal)

Abrechnungspraxis

Für jedes Objekt lohnt sich eine Heizkosten-Akte mit Gerätestammdaten, Ablesewerten, unterjährigen Verbrauchsinformationen, Messkonzept, Wärmepumpenstrom und finaler Verteilungsrechnung. Die HeizkostenV ändert nicht die allgemeine Zwölfmonatsfrist des § 556 BGB, macht aber den Heizkostenblock inhaltlich anspruchsvoller. (§ 556 BGB)

Eine sinnvolle Hinweiszeile in der Abrechnung kann lauten: „Die Heiz- und Warmwasserkosten wurden nach der HeizkostenV verbrauchsabhängig verteilt; unterjährige Verbrauchsinformationen wurden bereitgestellt.“ Das ist keine amtliche Musterformulierung, hilft aber bei der Einordnung.

Für die Vorbereitung auf 2027 lohnt sich ein eigener Blick auf die unterjährige Verbrauchsinformation (UVI): Gerätebestand, Monatsinformationen, Versandweg und Nachweise sollten vor dem ersten vollen Jahr mit fernablesbarer Ausstattung geklärt sein.

Verbindung zu CO₂-Kosten

Die HeizkostenV regelt die Verbrauchsverteilung. Das CO2KostAufG legt zusätzlich fest, welcher Anteil der CO₂-Kosten beim Vermieter bleibt und welcher Anteil auf Mieter entfällt. In der Praxis gehören beide Rechenschritte in denselben Heizkostenprozess, aber sie beantworten unterschiedliche Fragen.

Quellen

Hinweis: Keine Rechtsberatung. Die Seite fasst typische Praxisfolgen für private Vermieter zusammen.