Endrenovierungsklausel unwirksam – was bleibt dem Vermieter nach Mietende als Schadenersatz?
Worum ging es?
- Nach Ende eines Wohnraummietverhältnisses verlangten die Vermieter mehr als 8.400 € wegen behaupteter Schäden, Renovierungskosten, Mietausfall und weiterer Positionen; der Mieter verlangte widerklagend die Rückzahlung seiner Kaution.
- Streitpunkt war unter anderem, ob eine vertragliche Klausel zur Wiederherstellung der Wohnung beim Auszug als Endrenovierungsklausel wirksam ist.
- Außerdem ging es darum, welche Positionen echte Beschädigungen der Mietsache sind und welche nur gewöhnliche Abnutzung oder sonst nicht ersatzfähige Folgekosten darstellen.
Der Fall:
Die Vermieter und der Mieter stritten nach dem Auszug über den Zustand einer Wohnung in Bochum. Eine gemeinsame Übergabe fand nicht statt; stattdessen ließen die Vermieter ein Abnahmeprotokoll durch Dritte erstellen und forderten später Beseitigung von Verschmutzungen und Beschädigungen.
Im Prozess machten die Vermieter unter anderem Maler- und Schreinerkosten, Schäden an Boden und Türzargen, Herdknöpfen und weiteren Einbauten, ein Schimmelgutachten, Treppenhausreinigung, Wohnungsabnahme sowie mehrere Monate Mietausfall geltend. Der Mieter hielt dem entgegen, die Wohnung sei nicht vollständig renoviert übergeben worden, Schimmel sei baulich bedingt, und die Klausel zur Wiederherstellung beim Auszug sei als Endrenovierungsklausel unwirksam.
Nach Zeugenvernehmung und Sachverständigengutachten sprach das Gericht den Vermietern nur einen Teilbetrag zu: für konkret festgestellte Beschädigungen, nicht aber für gewöhnliche Abnutzung oder mehrere weitere Nebenpositionen. Die geleistete Kaution wurde hiervon abgezogen.
Kurzfazit
- Das AG Bochum hält die verwendete Endrenovierungsklausel für unwirksam. Normale Abnutzungen und Schönheitsreparaturen sind deshalb nicht als Schadenersatz ersatzfähig.
- Ersatzfähig bleiben aber konkrete, über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehende Beschädigungen der Wohnung. Hier sprach das Gericht netto 3.172 € zu; nach Abzug der Kaution blieben 1.957 €.
Warum ist das relevant?
- Die Entscheidung trennt sauber zwischen unwirksamer Renovierungspflicht und dennoch möglichen Schadenersatzansprüchen wegen echter Substanz- oder Gebrauchsschäden.
- Für die Praxis wichtig ist auch: Mietausfall, Gutachten- oder Abnahmekosten werden nicht automatisch ersetzt; Vermieter müssen Kausalität und Erforderlichkeit konkret darlegen.
Was heißt das praktisch?
Für Vermieter
- Eine formularmäßige Pflicht, die Wohnung beim Auszug „wie beim Einzug“ wiederherzustellen, ist riskant und kann als unwirksame Endrenovierungsklausel fallen.
- Wer nach Mietende Schadenersatz verlangt, sollte konkrete Beschädigungen, deren Beseitigungskosten und die Erforderlichkeit einzelner Nebenkosten belastbar dokumentieren.
Für Mieter
- Nicht jede abgewohnte oder renovierungsbedürftige Wohnung führt zu Schadenersatz: Gewöhnliche Abnutzung fällt grundsätzlich unter § 538 BGB.
- Für echte Beschädigungen kann der Mieter trotzdem haften; die Kaution kann dann mit berechtigten Gegenansprüchen verrechnet werden.
Quellen
Hinweis: Keine Rechtsberatung. Wir verlinken Primärquellen und geben eine Orientierung.