Schönheitsreparaturklausel bleibt trotz Quotenabgeltung wirksam
Worum ging es?
- Streit über einen Kostenvorschuss für Schönheitsreparaturen in einer Wohnung
- Streit über eine Mietminderung wegen angeblich nicht ausgeführter Renovierungsarbeiten
- Streit darüber, ob die Schönheitsreparaturklausel wegen Fristenplan, Transparenz, Beweislast und Quotenabgeltung unwirksam ist
Der Fall:
Die Klägerin mietete seit 2008 eine Wohnung in L. von einer Wohnungsgenossenschaft. Im Vertrag war eine Schönheitsreparaturklausel geregelt, die neben Regelungen zu Fristen, Anpassung nach dem Zustand der Wohnung, Beweislast und einer Quotenabgeltung auch Vorgaben für die Ausführung der Arbeiten enthielt.
Nach rund 13,5 Jahren Mietzeit verlangte die Klägerin einen Kostenvorschuss von 26.210 Euro für Schönheitsreparaturen und wollte außerdem die laufende Warmmiete bis zur Ausführung der Arbeiten um 10 Prozent mindern. Sie hielt die Klausel für unwirksam und berief sich dabei unter anderem auf Transparenz- und Beweislastprobleme sowie auf die Quotenabgeltungsregelung.
Die Beklagte lehnte die Arbeiten zunächst ab und hielt die Übertragung der Schönheitsreparaturen für wirksam. Nach einem gerichtlichen Hinweis schlossen die Parteien einen Vergleich; danach musste die Beklagte die Renovierungsarbeiten innerhalb von sechs Monaten ausführen und die Klägerin nur eine geminderte Miete zahlen. Danach ging es im Beschwerdeverfahren noch um die Kosten des Rechtsstreits.
Kurzfazit
- Die Beklagte bekam im Beschwerdeverfahren Recht und musste die Kosten des Rechtsstreits nicht tragen.
- Grund: Die Kammer hielt die Schönheitsreparaturklausel nach dem bis zum Vergleich maßgeblichen Sachstand für wirksam. Weder der Fristenbeginn, noch die Transparenz der Anpassungsregel, noch die Beweislastklausel führten hier zur Unwirksamkeit.
- Auch die unwirksame Quotenabgeltungsregel machte die übrige Schönheitsreparaturklausel nach Ansicht des Gerichts nicht insgesamt unwirksam.
Warum ist das relevant?
- Wohnraummiete: Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter
- AGB-Kontrolle nach § 307 BGB
- Kein allgemeiner Ausschluss der Vornahmeklausel allein wegen einer unwirksamen Quotenabgeltung
- Unrenovierte Übergabe war nach dem Vortrag bis zum Vergleichsschluss nicht bewiesen
Was heißt das praktisch?
Für Vermieter
- Schönheitsreparaturklauseln sollten klar zwischen Vornahmepflicht und Quotenabgeltung trennen.
- Eine Regelung zu Fristen und Anpassung nach Wohnungszustand kann wirksam sein, wenn sie nachvollziehbar formuliert ist.
- Wer sich auf die Wirksamkeit der Übertragung beruft, sollte die tatsächlichen Umstände der Wohnungsübergabe sauber dokumentieren.
Für Mieter
- Bei Angriffen auf Schönheitsreparaturklauseln reicht eine abstrakte Kritik an der Klausel oft nicht aus; die konkreten Wohnungsumstände können entscheidend sein.
- Eine unwirksame Quotenabgeltungsklausel führt nicht automatisch dazu, dass auch die gesamte Renovierungspflicht entfällt.
- Wer eine Unwirksamkeit wegen unrenovierter Übergabe geltend macht, sollte den Zustand bei Mietbeginn belegen können.
Quellen
Hinweis: Keine Rechtsberatung. Wir verlinken Primärquellen und geben eine Orientierung.