Fristsetzung vor Schadensersatz wegen unterbliebener Schönheitsreparaturen
- Gericht
- AG Erlangen
- Datum
- 07.07.2022
- Az
- 1 C 302/21
Kurz gesagt
Die Mieterin bekam die Kaution zugesprochen.
Fallrahmen
Worum ging es?
- 01
Mieterin verlangt nach Mietende die Rückzahlung der Kaution.
- 02
Vermieter will mit angeblichen Ansprüchen wegen Schönheitsreparaturen und Schäden aufrechnen.
- 03
Streitpunkt ist, ob vor einem Schadensersatzverlangen wegen unterbliebener Schönheitsreparaturen eine Frist gesetzt werden muss.
Lesepfad
Von Sachverhalt zu praktischer Bedeutung
Sachverhalt
Der Fall
Die Mieterin mietete die Wohnung vom 15.10.2010 bis 08.11.2019 und zahlte 780 € Kaution. Sie kündigte an, die Schlüssel im Briefkasten zu hinterlegen; eine gemeinsame Übergabe fand nicht statt. Der Vermieter trat im Wege der Erbschaft in den Mietvertrag ein.
Die Vermieterseite wurde im Februar 2020 zur Abrechnung aufgefordert und im Mai gemahnt. Mit Schreiben vom 20.05.2020 rechnete sie über 785,51 € ab und erklärte die Aufrechnung mit Gegenforderungen von 1.175 €. Sie hielt ein Schreiben vom 26.02.2020 für die fristgerechte Abrechnung und verwies auf Beschädigungen.
Die Mieterseite verlangte die Auszahlung der Kaution und bestritt die Gegenansprüche. Sie meinte, die Wohnung sei unrenoviert übernommen worden, Schäden hätten schon bei Mietbeginn vorgelegen oder es fehle an Schäden. Zudem sei die Abrechnung nach Ablauf der Sechsmonatsfrist des § 548 BGB erfolgt und ihr nicht zugegangen.
Das Gericht gab der Klage statt und verurteilte zur Rückzahlung von 785,51 € nebst Zinsen. Gegen Ansprüche wegen unterbliebener Schönheitsreparaturen konnte die Vermieterseite nicht aufrechnen, weil Fristsetzung fehlte. Bei behaupteten Substanzschäden scheiterte die Aufrechnung an fehlender Gleichartigkeit und am nicht bewiesenen Zugang der Abrechnung.
Ergebnis
Kurzfazit
- Die Mieterin bekam die Kaution zugesprochen.
- Grund: Für Schadensersatz statt Leistung wegen unterbliebener Schönheitsreparaturen braucht der Vermieter grundsätzlich erst eine angemessene Frist zur Ausführung.
- Die Aufrechnung scheiterte außerdem an den Anforderungen an die Gleichartigkeit bzw. an einer fristgerecht herbeigeführten Aufrechnungslage.
Einordnung
Warum ist das relevant?
- 1
Schadensersatz statt Leistung bei unterlassenen Schönheitsreparaturen setzt regelmäßig eine Nachfrist nach § 281 Abs. 1 BGB voraus.
- 2
Eine bloße Verteidigung des Mieters ersetzt keine solche Fristsetzung.
- 3
Für Schadensersatz wegen Substanzschäden gilt diese Fristsetzung nicht in gleicher Weise.
Anwendung
Was heißt das praktisch?
Für Vermieter
- Vor einem Geldanspruch wegen unterlassener Schönheitsreparaturen zuerst eine angemessene Frist setzen und den Zugang dokumentieren.
- Kautionsabrechnungen und Aufrechnungen sollten innerhalb der maßgeblichen Fristen nachweisbar zugestellt werden.
Für Mieter
- Ein Anspruch des Vermieters wegen unterlassener Schönheitsreparaturen ist ohne vorherige Fristsetzung angreifbar.
- Bei der Kautionsabrechnung auf Zugang, Fristen und die genaue Bezeichnung der Gegenforderungen achten.