Darf der Vermieter wegen ungenehmigter Umbauten fristlos oder ordentlich kündigen?
Worum ging es?
- Eine Vermieterin kündigte (mehrfach) ein seit Jahrzehnten laufendes Mietverhältnis, nachdem die Mieter ohne ihre Zustimmung Umbauten/Modernisierungen in der Wohnung vorgenommen hatten (u.a. Bad/Küche).
- Die Vermieterin verlangte Räumung und Rückbau; die Mieter beriefen sich u.a. darauf, dass wesentliche Einbauten schon früher mit Wissen/Billigung der damaligen Vermieterin erfolgt seien und teils sogar wohnwertverbessernd seien.
- Streitpunkt war, ob die Umbauten und/oder ein Prozessvortrag der Mieter eine ordentliche oder fristlose Kündigung rechtfertigen.
Der Fall:
In einem seit 1972 bestehenden Mietverhältnis nahm die Mieterseite in der Wohnung Umbauten vor, unter anderem im Badezimmer und in der Küche. Der (spätere) Eigentümerwechsel spielte dabei eine Rolle, weil die Vermieterseite geltend machte, es handele sich um unbefugte Eingriffe und verlangte Rückbau sowie Räumung.
Nach einer Besichtigung im Sommer 2021 mahnte die Vermieterseite die Mieter ab und forderte die Wiederherstellung des früheren Zustands. Über einen Zeitraum ab 2021 erklärte sie mehrfach die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung.
Streitig war, ob die konkreten Umbaumaßnahmen (und ein Streit über deren zeitliche Einordnung) eine Beendigung des Mietverhältnisses rechtfertigen.
Kurzfazit
- Die Vermieterin bekam nicht Recht: Die Kündigungen waren nach den Umständen des Einzelfalls unwirksam; die Räumungsklage blieb ohne Erfolg.
- Grund: Ob Umbauten (oder ein Rückbauverlangen) eine Kündigung tragen, hängt von einer umfassenden Einzelfallabwägung ab; hier war die Schwelle für § 543 BGB (fristlos) und § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB (ordentlich) nach der tatrichterlichen Würdigung nicht erreicht.
Warum ist das relevant?
- Nicht jede ungenehmigte Veränderung führt automatisch zur Kündigung – entscheidend sind Erheblichkeit, Umstände, Interessenabwägung und ggf. Zumutbarkeit von Rückbau erst zum Mietende (§ 242 BGB).
- In der Praxis betrifft das häufig Modernisierungen/Umbauten (Bad/Küche) und Streit um Rückbau oder Vertragsverletzungen.
Was heißt das praktisch?
Für Vermieter
- Ungenehmigte Umbauten sollten abgemahnt und dokumentiert werden; für eine Kündigung reicht es aber nicht immer, dass „ohne Zustimmung“ umgebaut wurde.
- Gerichte schauen auf Erheblichkeit/Verhältnismäßigkeit: Rückbau kann im Einzelfall bis zum Mietende zurückgestellt werden (§ 242 BGB).
Für Mieter
- Umbauten ohne Zustimmung sind riskant – aber eine Kündigung ist nicht automatisch wirksam, wenn die Umstände (z.B. frühere Billigung, wohnwertverbessernde Maßnahmen) gegen eine erhebliche Pflichtverletzung sprechen.
- Ob Rückbau geschuldet ist und wann, kann vom Einzelfall abhängen (u.a. Treu und Glauben).
Quellen
Hinweis: Keine Rechtsberatung. Wir verlinken Primärquellen und geben eine Orientierung.