Rechtsprechung kompakt

Unwirksame Schönheitsreparaturklausel bei Fenstern und Versorgungsleitungen

Gericht: AG Hamburg
Datum: 26.10.2022
Az: 49 C 150/22

Kurz gesagt

Der Vermieter bekam keinen Schadensersatz für die Malerarbeiten, weil die Schönheitsreparaturklausel wegen ihrer Formulierung zu Fenstern und Versorgungsleitungen unwirksam war.

Fallrahmen

Worum ging es?

01
Vermieter verlangt nach Rückgabe einer Hamburger Mietwohnung Schadensersatz für Malerarbeiten, weitere Renovierungsarbeiten und angebliche Schäden.
02
Mieter verlangt die Rückzahlung der Mietkaution.
03
Streit besteht außerdem über eine Betriebskostenabrechnung und einen kleinen Mietrückstand.

Lesepfad

Sachverhalt

Der Fall

Nach dem Ende eines Mietverhältnisses in Hamburg stritten Vermieter und Mieter über 143 m² große 4 1/2-Zimmer-Wohnung. Laufzeit: 01.01.2013 bis 30.04.2021; Streit über Schönheitsreparaturen, Schäden, Mietrückstand und Kaution.

Der Vermieter berief sich auf § 17 des Mietvertrags. Danach sollte der Mieter Schönheitsreparaturen ausführen, darunter Innentüren, Fenster und Außentüren von innen sowie Heizkörper und Versorgungsleitungen. Nach der Rückgabe rügte er Malerarbeiten, Bohrlöcher, Dübel und Schäden an Türen, Bad, Küche, Parkett und Elektrogeräten; per Mail setzte er Frist bis 14.05.2021.

Die Mieterseite hielt das für normale Abnutzung und meinte, die Wohnung sei zurückgegeben worden. Spuren an Wänden und Böden seien nicht ungewöhnlich; auch der Kühlschrankzustand entspreche dem bei Anmietung. Der Mieter verlangte die Kaution.

Das Gericht hielt die Abwälzung der Schönheitsreparaturen für unwirksam. Die Klausel mache nicht klar genug, dass Fenster nur von innen zu streichen seien; außerdem gehe die Pflicht zu Versorgungsleitungen über § 28 Abs. 4 II. BV hinaus. Die Fristsetzung sei nicht hinreichend konkret. Bohrlöcher und Dübel begründeten keine Renovierungspflicht; der Mietrückstand und Betriebskosten wirkten sich aus.

Ergebnis

Kurzfazit

Der Vermieter bekam keinen Schadensersatz für die Malerarbeiten, weil die Schönheitsreparaturklausel wegen ihrer Formulierung zu Fenstern und Versorgungsleitungen unwirksam war.
Bei der Betriebskostenabrechnung und dem Mietrückstand erhielt der Vermieter nur teilweise Recht; die Kaution wurde im Ergebnis teilweise verrechnet.

Einordnung

Warum ist das relevant?

1
Schönheitsreparaturklauseln dürfen den Rahmen des § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV nicht überschreiten.
2
Eine Fristsetzung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen muss die verlangten Arbeiten konkret benennen.
3
Bohrlöcher und Dübel begründen für sich allein noch keine Renovierungspflicht.
4
Für einzelne Betriebskostenpositionen kann eine Betriebskostenabrechnung formell teilweise unwirksam sein.

Anwendung

Was heißt das praktisch?

Für Vermieter

Renovierungsklauseln eng und klar formulieren; unklare Zusätze zu Fenstern oder Leitungen können die Klausel kippen.
Vor einer Schadensersatzforderung die verlangten Arbeiten und Mängel konkret bezeichnen und fristgerecht anmahnen.
Bei der Betriebskostenabrechnung getrennte Kostenarten sauber ausweisen.

Für Mieter

Überprüfen, ob die Schönheitsreparaturklausel über den zulässigen Rahmen hinausgeht.
Eine pauschale Aufforderung zu Renovierungsarbeiten muss nicht genügen, wenn nicht klar ist, was konkret verlangt wird.
Normale Gebrauchsspuren, Bohrlöcher oder Alterung sind nicht automatisch ersatzpflichtig.