Preisgebundene Wohnung: Zuschlag trotz unwirksamer Schönheitsreparaturklausel?
Worum ging es?
- Die Vermieterin einer preisgebundenen Wohnung verlangte unter anderem einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen sowie Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen für 2018 und 2019.
- Die Mieterin hielt die Forderungen ganz oder teilweise für unbegründet; außerdem spielte die Rückzahlung einer Mietsicherheit von 1.260,00 € aus einem früheren Verfahren eine Rolle.
- Im Berufungsverfahren war streitig, ob und in welcher Höhe der Zuschlag und die Betriebskostennachforderungen bestanden und ob sie durch Aufrechnung untergingen.
Der Fall:
Die Vermieterin machte für eine öffentlich geförderte (preisgebundene) Wohnung weitere Zahlungsansprüche geltend. Es ging vor allem um einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen und um Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2018 und 2019.
Parallel hatte die Mieterin in einem anderen Verfahren bereits die Rückzahlung der Mietsicherheit in Höhe von rund 1.300 € erstritten; die Vermieterin zahlte diesen Betrag später vollständig aus. Im hiesigen Verfahren verfolgte die Vermieterin Zahlungsforderungen von insgesamt rund 1.550 € weiter.
Das Landgericht prüfte deshalb sowohl die materiellen Anspruchsgrundlagen (unter anderem zur Kostenmiete und zu einzelnen Betriebskostenpositionen) als auch die erklärte Hilfsaufrechnung der Mieterin mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch.
Kurzfazit
- Im Ergebnis gewann die Mieterin: Die Berufung der Vermieterin wurde zurückgewiesen.
- Grund: Das LG Hamburg bejahte zwar für 2019 grundsätzlich einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen trotz unwirksamer Abwälzungsklausel und erkannte weitere Teilforderungen an, sah diese Ansprüche aber jedenfalls als durch die Hilfsaufrechnung mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch erloschen an (§ 389 BGB).
Warum ist das relevant?
- Die Entscheidung bestätigt für preisgebundenen Wohnraum: Eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel schließt den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV nicht automatisch aus.
- Gleichzeitig zeigt der Fall, dass Aufrechnungslagen rund um Mietsicherheit und Nebenkosten die wirtschaftliche Durchsetzbarkeit von Forderungen vollständig kippen können.
Was heißt das praktisch?
Für Vermieter
- Bei preisgebundenem Wohnraum kann ein Zuschlag für Schönheitsreparaturen trotz unwirksamer Abwälzungsklausel rechtlich möglich sein.
- Forderungen sollten aber frühzeitig und konsistent geltend gemacht werden; bestehende oder mögliche Aufrechnungen (insbesondere mit Kautionsansprüchen) müssen prozessual mitgedacht werden.
Für Mieter
- Auch wenn einzelne Vermieterforderungen dem Grunde nach bestehen, kann eine wirksame Aufrechnung die Zahlungspflicht reduzieren oder aufheben.
- Bei Streit über Nebenkostenpositionen und Zuschläge lohnt sich eine genaue Prüfung der Abrechnung und der Aufrechnungslage.
Quellen
Hinweis: Keine Rechtsberatung. Wir verlinken Primärquellen und geben eine Orientierung.