Zuschlag bei preisgebundener Wohnung
- Gericht
- LG Hamburg, 11. Zivilkammer
- Datum
- 30.08.2024
- Az
- 311 S 93/23
Tenata-Zusammenfassung: Stand 01.07.2026
Kurz gesagt
Im Ergebnis gewann die Mieterin: Die Berufung der Vermieterin wurde zurückgewiesen.
Fallrahmen
Worum ging es?
- 01
Die Vermieterin einer preisgebundenen Wohnung verlangte unter anderem einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen sowie Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen für 2018 und 2019.
- 02
Die Mieterin hielt die Forderungen ganz oder teilweise für unbegründet; außerdem spielte die Rückzahlung einer Mietsicherheit von 1.260,00 € aus einem früheren Verfahren eine Rolle.
- 03
Im Berufungsverfahren war streitig, ob und in welcher Höhe der Zuschlag und die Betriebskostennachforderungen bestanden und ob sie durch Aufrechnung untergingen.
Lesepfad
Von Sachverhalt zu praktischer Bedeutung
Sachverhalt
Der Fall
In dem Berufungsverfahren vor dem LG Hamburg ging es um eine preisgebundene Wohnung und um Forderungen aus Miete und Betriebskosten. Streit waren ein Zuschlag für Schönheitsreparaturen sowie Nachzahlungen aus den Betriebskostenabrechnungen für 2018 und 2019; auch die Rückzahlung der Mietsicherheit spielte eine Rolle.
Die Vermieterin hielt den Zuschlag für Schönheitsreparaturen für zulässig, weil die Schönheitsreparaturklausel unwirksam war und sie deshalb selbst renovieren musste. Außerdem machte sie Nachforderungen aus den Abrechnungen für 2018 und 2019 geltend und berief sich auf die Vorschriften der Kostenmiete.
Die Mieterin wandte sich gegen die Forderungen und erklärte die Aufrechnung mit ihrem Anspruch auf Rückzahlung der Mietsicherheit. Dieser Anspruch war in einem früheren Verfahren über 1.260,00 € rechtskräftig zuerkannt und später ausgezahlt worden.
Das Landgericht sah den Zuschlag für 2019 und die Betriebskostennachforderungen dem Grunde nach teilweise als gegeben an; für 2018 verneinte es den Anspruch auf den Zuschlag. Soweit Ansprüche bestanden, waren sie durch die Hilfsaufrechnung mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch erloschen, sodass die Berufung erfolglos blieb.
Ergebnis
Kurzfazit
- Im Ergebnis gewann die Mieterin: Die Berufung der Vermieterin wurde zurückgewiesen.
- Grund: Das LG Hamburg bejahte zwar für 2019 grundsätzlich einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen trotz unwirksamer Abwälzungsklausel und erkannte weitere Teilforderungen an, sah diese Ansprüche aber jedenfalls als durch die Hilfsaufrechnung mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch erloschen an (§ 389 BGB).
Einordnung
Warum ist das relevant?
- 1
Die Entscheidung bestätigt für preisgebundenen Wohnraum: Eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel schließt den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV nicht automatisch aus.
- 2
Gleichzeitig zeigt der Fall, dass Aufrechnungslagen rund um Mietsicherheit und Nebenkosten die wirtschaftliche Durchsetzbarkeit von Forderungen vollständig kippen können.
Anwendung
Was heißt das praktisch?
Für Vermieter
- Bei preisgebundenem Wohnraum kann ein Zuschlag für Schönheitsreparaturen trotz unwirksamer Abwälzungsklausel rechtlich möglich sein.
- Forderungen sollten aber frühzeitig und konsistent geltend gemacht werden; bestehende oder mögliche Aufrechnungen (insbesondere mit Kautionsansprüchen) müssen prozessual mitgedacht werden.
Für Mieter
- Auch wenn einzelne Vermieterforderungen dem Grunde nach bestehen, kann eine wirksame Aufrechnung die Zahlungspflicht reduzieren oder aufheben.
- Bei Streit über Nebenkostenpositionen und Zuschläge lohnt sich eine genaue Prüfung der Abrechnung und der Aufrechnungslage.