Muss die Abrechnung Verbrauchsmengen enthalten?
Worum ging es?
- Vermieter eines Einfamilienhauses verlangten knapp 2.800 € aus einer Betriebskostenabrechnung für 2022.
- Die Mieter meinten, die Abrechnung sei schon formell unwirksam, weil bei den Heiz- und Warmwasserkosten nur der Geldbetrag, nicht aber die verbrauchte Heizölmenge genannt war.
- Streitfrage war damit vor allem: Gelten die strengen formellen Anforderungen an Heizkostenabrechnungen aus Mehrparteienhäusern genauso auch beim vermieteten Einfamilienhaus?
Der Fall:
Die Kläger vermieteten seit 2019 ein Einfamilienhaus in Lübeck. Die monatliche Gesamtmiete lag bei 1.700 €, davon 300 € als Vorauszahlungen auf warme und übrige Betriebskosten. Das Haus wurde mit Heizöl beheizt; der Tank befand sich auf dem Grundstück und war für die Mieter zugänglich.
Ende 2023 erstellten die Vermieter erstmals eine Nebenkostenabrechnung für 2022. Sie setzten für „Heiz- und Warmwasserkosten“ gut 3.190 € an und kamen insgesamt auf eine Nachforderung von 2.823,44 €. Die Mieter lehnten die Zahlung ab und rügten insbesondere, dass der Abrechnung keine ausreichende Heizkostenabrechnung mit Angabe der Verbrauchsmenge beigefügt sei.
Das Amtsgericht gab den Mietern zunächst Recht. In der Berufung befasste sich das LG Lübeck dann vor allem mit der Frage, welche formellen Mindestangaben bei Heizölkosten in einem vermieteten Einfamilienhaus überhaupt nötig sind und ob die spätere Erläuterung der Berechnung inhaltlich nachvollziehbar war.
Kurzfazit
- Nach Auffassung des LG Lübeck ist eine Nebenkostenabrechnung beim vermieteten Einfamilienhaus auch dann formell ordnungsgemäß, wenn bei Heizöl nur der angesetzte Geldbetrag genannt wird und nicht zusätzlich die verbrauchte Literzahl.
- Das Gericht grenzt Einfamilienhäuser von Mehrparteienhäusern ab: Weil keine Verteilung auf mehrere Nutzer stattfinde, seien die aus der Heizkostenverordnung und der BGH-Rechtsprechung entwickelten Anforderungen nicht ohne Weiteres übertragbar.
Warum ist das relevant?
- Die Entscheidung betrifft eine typische Praxisfrage bei Nebenkostenabrechnungen für einzeln vermietete Häuser mit Öltank.
- Wichtig ist aber auch: Das LG hat die Revision zugelassen, weil die Frage der formellen Anforderungen für solche Konstellationen bislang nicht höchstrichterlich geklärt sei.
Was heißt das praktisch?
Für Vermieter
- Bei vermieteten Einfamilienhäusern spricht diese Entscheidung dafür, dass die Abrechnung nicht allein wegen fehlender Literangaben formell scheitert.
- Die zugrunde liegenden Tankrechnungen und die Berechnung der angesetzten Kosten sollten trotzdem sauber dokumentiert und auf Nachfrage vorgelegt werden können.
Für Mieter
- Ein Einwand gegen die Abrechnung kann sich nicht automatisch darauf stützen, dass die Literzahl des Heizöls in der Abrechnung fehlt.
- Prüfenswert bleiben weiterhin materielle Einwände, etwa zur Berechnung, zur zeitlichen Zuordnung oder zur Nachvollziehbarkeit der angesetzten Heizkosten.
Quellen
Hinweis: Keine Rechtsberatung. Wir verlinken Primärquellen und geben eine Orientierung.