Nebenkosten nur für ausdrücklich genannte Positionen?
Worum ging es?
- Ein Vermieter verlangte aus der Betriebskostenabrechnung für 2020 eine Nachzahlung von 396,97 €.
- Im Vertragsbestätigungsschreiben aus dem Jahr 1967 waren als zusätzlich zu zahlende Positionen nur Grundsteuer, Wassergeld, Sielgebühr, Müllgebühr, Treppenreinigung und ein Untermietzuschlag aufgeführt.
- Streitpunkt war, ob daneben auch weitere Betriebskostenarten abgerechnet werden durften oder ob die Auflistung im Vertrag abschließend war.
Der Fall:
Der Kläger ist Vermieter eines Mehrfamilienhauses in Hamburg, die Beklagte Mieterin einer Wohnung im ersten Obergeschoss. Nach dem Vertragsbestätigungsschreiben setzte sich die laufende Zahlung aus der Grundmiete sowie einigen einzeln benannten Kostenarten zusammen, darunter Grundsteuer, Wassergeld und Müllgebühr.
Für das Abrechnungsjahr 2020 verlangte der Vermieter Ende 2021 eine Nachzahlung von knapp 400 €. Die Mieterin forderte zunächst Belege an und erhob später Einwendungen gegen mehrere angesetzte Kostenpositionen.
In der Abrechnung standen auch Posten wie Gartenpflege, Winterdienst, Beleuchtung, Versicherungen, verschiedene Wartungen und Schornsteinreinigung. Vor Gericht ging es deshalb um die Frage, ob solche weiteren Betriebskosten überhaupt wirksam auf die Mieterin umgelegt worden waren.
Kurzfazit
- Die Mieterin bekam Recht; die Klage auf Zahlung der Nachforderung wurde abgewiesen.
- Grund war nach Auffassung des AG Hamburg, dass die vertragliche Liste der umlagefähigen Betriebskosten abschließend war und für die zusätzlich abgerechneten Positionen keine vertragliche Grundlage bestand.
Warum ist das relevant?
- Die Entscheidung zeigt, dass bei älteren oder individuell formulierten Mietvereinbarungen die genaue Aufzählung der Nebenkosten entscheidend sein kann.
- Werden nur einzelne Betriebskostenarten ausdrücklich genannt, können weitere Positionen nach dieser Entscheidung grundsätzlich in der Grundmiete enthalten sein.
Was heißt das praktisch?
Für Vermieter
- Bei älteren Vertragsunterlagen sollte geprüft werden, ob die Umlage von Betriebskosten umfassend oder nur für einzelne Positionen vereinbart wurde.
- Weitere Kostenarten lassen sich nicht allein deshalb nachfordern, weil sie typischerweise zu den Betriebskosten zählen.
Für Mieter
- Es lohnt sich, die vertragliche Aufzählung der umlagefähigen Betriebskosten genau mit der Abrechnung zu vergleichen.
- Werden dort zusätzliche Positionen abgerechnet, kann es an der vertraglichen Grundlage für die Nachforderung fehlen.
Quellen
Hinweis: Keine Rechtsberatung. Wir verlinken Primärquellen und geben eine Orientierung.