Nebenkostenabrechnung: Unklare Sammelpositionen sind formell fehlerhaft
Worum ging es?
- Streit über die Rückzahlung von Nebenkostenvorauszahlungen für die Jahre 2016 bis 2018
- Streit über die Umlagefähigkeit von Straßenreinigung, Hausmeister, Niederschlagswasser, Gartenpflege und Winterdienst
- Streit darüber, welche Einwendungen nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB noch fristgerecht waren
Der Fall:
Die Mieterin verlangte nach den Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2016 bis 2018 eine Rückzahlung von Vorauszahlungen. Die Parteien stritten vor allem darüber, welche Betriebskosten nach dem Mietvertrag überhaupt umgelegt werden durften und ob einzelne Kostenpositionen in den Abrechnungen hinreichend bezeichnet waren.
Außerdem spielte die Berücksichtigung einer Mietminderung eine Rolle. Für 2016 und 2017 war zwischen den Parteien die Höhe der Minderung wegen Wohnungsmängeln streitig beziehungsweise teilweise unstreitig; für 2018 war eine Minderung nach dem Vortrag der Parteien nicht mehr zu berücksichtigen.
Zum Streit gehörten unter anderem Positionen wie Straßenreinigung, Hausmeister, Niederschlagswasser, Gartenpflege, Winterdienst, Rauchwarnmeldermiete und Rauchwarnmelderservice sowie die Frage, wie sich die jeweiligen Vorauszahlungen auf die Abrechnung auswirkten.
Kurzfazit
- Die Mieterin bekam weitgehend Recht und erhielt für die Abrechnungsjahre 2016 bis 2018 Rückzahlungen.
- Grund: Mehrere Kostenpositionen waren entweder nicht vom Mietvertrag gedeckt oder zu unklar bezeichnet; außerdem war die Mietminderung bei der Abrechnung zu berücksichtigen.
Warum ist das relevant?
- Straßenreinigungs- und Hausmeisterkosten müssen so bezeichnet sein, dass der Mieter die Kostenart nachvollziehen kann.
- „Wasserverbrauch“ erfasst nicht ohne Weiteres Niederschlagswasser.
- Gartenpflege und Winterdienst brauchen eine eigene Umlagevereinbarung.
- Eine fristgerechte Rüge nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB kann auch konkludent vorliegen, wenn aus dem Schreiben klar wird, welche Positionen beanstandet werden.
- Eine Mietminderung ist bei der Betriebskostenabrechnung mitzudenken, weil sie die geschuldete Gesamtmiete beeinflusst.
Was heißt das praktisch?
Für Vermieter
- Kostenpositionen in der Abrechnung getrennt und verständlich bezeichnen, statt unklare Sammelbegriffe zu verwenden.
- Im Mietvertrag ausdrücklich regeln, wenn auch Gartenpflege, Winterdienst oder Niederschlagswasser umgelegt werden sollen.
- Bei Betriebskostenabrechnungen die Mietminderung des Mieters in die Berechnung einbeziehen.
Für Mieter
- Prüfen, ob die Kostenart im Mietvertrag wirklich erfasst ist und ob die Abrechnung die Position nachvollziehbar aufschlüsselt.
- Einwendungen fristgerecht und möglichst konkret erheben; pauschale Rügen reichen oft nicht.
- Auch konkludente Rügen können helfen, wenn aus dem Schreiben klar wird, welche Positionen gemeint sind.
Quellen
Hinweis: Keine Rechtsberatung. Wir verlinken Primärquellen und geben eine Orientierung.