Nebenkostenabrechnung: Welche Wohnfläche und welcher Umlageschlüssel gelten?
Worum ging es?
- Vermieter verlangten für 2021 eine weitere Betriebskostenzahlung für eine vermietete Wohnung.
- Streit bestand über die für die Umlage anzusetzende Wohnfläche (104 qm oder 90 qm) und über einen zusätzlichen Abzug wegen Dachschrägen.
- Außerdem ging es um den Umlageschlüssel bei Wasser/Abwasser (Kopfteile statt Verbrauch) sowie um die Umlage von Treppenhausreinigungskosten.
Der Fall:
Die Parteien waren über eine Wohnung in Hameln durch Mietvertrag vom 03.01.2019 verbunden. Für die Betriebskostenabrechnung 2021 machte die Vermieterseite eine Nachforderung geltend.
Zentral war die Frage, welche Wohnfläche für den flächenbezogenen Verteilerschlüssel zählt. Streitig war insbesondere, ob ein unbeheizter Hauswirtschaftsraum im Zwischengeschoss (14 qm) bei der Wohnfläche mitzählt und deshalb 104 qm oder nur 90 qm anzusetzen sind.
Zusätzlich stritten die Parteien über den Schlüssel für Wasser und Abwasser, obwohl teils Wasseruhren vorhanden waren, sowie über die Treppenhausreinigung. In der Abrechnung standen Betriebskosten von rund 1.250 €, denen Vorauszahlungen von 1.300 € gegenüberstanden.
Kurzfazit
- Der Mieter bekam Recht; die Klage auf weitere Betriebskostenzahlung wurde abgewiesen.
- Grund war, dass der Zahlungsanspruch nach der gerichtlichen Berechnung nur 1.254,44 € betrug und damit unter den bereits geleisteten Vorauszahlungen von 1.300 € lag.
Warum ist das relevant?
- Die Entscheidung zeigt, dass die konkrete Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung die Betriebskostenquote unmittelbar verändern kann.
- Sie verdeutlicht außerdem, dass vertraglich vereinbarte Umlageschlüssel (hier bei Wasser/Abwasser nach Kopfteilen) im Ausgangspunkt maßgeblich bleiben.
Was heißt das praktisch?
Für Vermieter
- Bei der Wohnflächenquote für Nebenkosten sollten nicht anrechenbare Flächen sauber nach WoFlV abgegrenzt und dokumentiert werden.
- Vertraglich vereinbarte Umlageschlüssel sollten in der Abrechnung konsistent angewendet und nachvollziehbar begründet werden.
Für Mieter
- Einwände gegen die angesetzte Wohnfläche können die Nachforderung deutlich beeinflussen.
- Bei Vorauszahlungen lohnt der Abgleich, ob die rechnerisch geschuldeten Betriebskosten darunter liegen.
Quellen
Hinweis: Keine Rechtsberatung. Wir verlinken Primärquellen und geben eine Orientierung.