Zustimmung zur Mieterhöhung – Stichtagsdifferenz und Gartenzuschlag
- Gericht
- AG München
- Datum
- 2023-11-29
- Az
- 416 C 18778/23
Kurz gesagt
Die Vermieterin bekam Recht, weil Zugang und ortsübliche Höhe des Mieterhöhungsverlangens feststanden.
Fallrahmen
Worum ging es?
- 01
Die Vermieterin verlangte die Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 558 BGB.
- 02
Streitpunkt war die ortsübliche Vergleichsmiete auf Grundlage des Mietspiegels München 2023.
- 03
Umstritten waren unter anderem der Zugang des Mieterhöhungsverlangens, die Wohnungsgröße, ein Gartenzuschlag und eine Stichtagsdifferenz.
Lesepfad
Von Sachverhalt zu praktischer Bedeutung
Sachverhalt
Der Fall
Die Vermieterin vermietete an die Mieter eine Wohnung in München mit drei Zimmern, Küche, Bad/WC, Kelleranteil und Garagenstellplatz. Später ging es um eine Mieterhöhung nach § 558 BGB auf Basis des Mietspiegels München 2023.
Die Vermieterseite verlangte am 31.05.2023 die Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettomiete von 1022,58 € auf 1094,80 € ab 01.08.2023. Sie legte eine Mietspiegelberechnung vor, setzte zunächst 85 m² an und berücksichtigte Zuschläge für Elektrogeräteküche, guten Boden und Terrasse; im Prozess berief sie sich außerdem auf den allein genutzten Garten und auf eine Stichtagsdifferenz.
Die Mieterseite hielt das Verlangen nicht für rechtzeitig zugegangen, weil der Bote das Schreiben erst um 19:40 Uhr in den Briefkasten eingeworfen habe. Außerdem bestritt sie die Wohnungsgröße, den Gartenzuschlag und eine Stichtagsdifferenz; nach ihrer Berechnung ergab sich bei 77,7 m² ohne diese Ansätze nur eine Miete von 1022,58 €.
Das Gericht bejahte den Zugang am 31.05.2023, weil in München auch nachmittags oder gegen Abend mit Briefkastenpost zu rechnen sei. Es hielt einen Zuschlag für die Alleinnutzung des Gartens für sachgerecht und erklärte hilfsweise auch eine Stichtagsdifferenz für berücksichtigungsfähig, sodass die verlangte Miete von 1094,80 € als ortsüblich galt.
Ergebnis
Kurzfazit
- Die Vermieterin bekam Recht, weil Zugang und ortsübliche Höhe des Mieterhöhungsverlangens feststanden.
- Das Gericht bejahte den Zugang des Mieterhöhungsverlangens am 31.05.2023 und sah die verlangte Miete unter Berücksichtigung der maßgeblichen Zuschläge als ortsüblich an.
Einordnung
Warum ist das relevant?
- 1
§§ 558, 558a, 558b und 558d Abs. 3 BGB
- 2
Zugang eines Mieterhöhungsverlangens per Briefkasteneinwurf am Abend
- 3
Mietspiegel München 2023 als Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete
- 4
Berücksichtigung einer Stichtagsdifferenz bei hoher Inflation
Anwendung
Was heißt das praktisch?
Für Vermieter
- Bei Mieterhöhungsverlangen auf eine klare Begründung mit Mietspiegel und nachvollziehbarer Berechnung achten.
- Zeitpunkt und Art des Zugangs des Schreibens sauber dokumentieren.
- Besondere wohnwertrelevante Merkmale wie Garten oder Ausstattung konkret darlegen.
Für Mieter
- Prüfen, ob das Mieterhöhungsverlangen formell ordnungsgemäß begründet ist.
- Den behaupteten Zugang, die Wohnfläche und einzelne Zuschläge genau kontrollieren.
- Bei Streit über die Vergleichsmiete den Mietspiegel und die angesetzten Merkmale nachvollziehen.