Vergleichsmiete vor Mieterhöhung: kein selbständiges Beweisverfahren
Worum ging es?
- Ein Vermieter wollte die ortsübliche Vergleichsmiete für eine von der Mieterin bewohnte Wohnung vorab durch ein Sachverständigengutachten klären lassen.
- Der Antrag sollte im selbständigen Beweisverfahren nach § 485 Abs. 2 ZPO laufen und der Vorbereitung eines Mieterhöhungsverlangens dienen.
Der Fall:
Der Antragsteller beantragte am 14.12.2023 die Einholung eines Gutachtens zur ortsüblichen Vergleichsmiete der von der Antragsgegnerin bewohnten Wohnung in Hamburg. Anlass war nicht ein bereits anhängiger Mieterhöhungsprozess, sondern die Vorbereitung eines Mieterhöhungsverlangens.
Das Gericht stellte darauf ab, dass die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete in dieser Konstellation keine bloße Tatsachenfrage sei, sondern der Sache nach eine Rechtsfrage. Für die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens sieht § 558a Abs. 2 BGB eigene, dem Vermieter vorbehaltene Wege vor.
Ein selbständiges Beweisverfahren würde nach Auffassung des Gerichts außerdem das Kostenrisiko unzulässig auf die Mieterseite verlagern. Der Antrag wurde deshalb insgesamt zurückgewiesen.
Kurzfazit
- Der Vermieter unterlag.
- Grund: Die ortsübliche Vergleichsmiete durfte vor einem Mieterhöhungsverlangen nicht über ein selbständiges Beweisverfahren geklärt werden; § 558a BGB und das Kostenregime der §§ 485, 493 ZPO standen dem entgegen.
Warum ist das relevant?
- § 558a Abs. 2 BGB regelt die zulässigen Begründungsmittel für ein Mieterhöhungsverlangen.
- § 485 Abs. 2 ZPO erlaubt das selbständige Beweisverfahren nur zur Tatsachenaufklärung, nicht zur Vorwegnahme einer Rechtsfrage.
- § 493 Abs. 1 ZPO macht das Kostenrisiko eines solchen Verfahrens im Hauptprozess relevant.
Was heißt das praktisch?
Für Vermieter
- Für die Begründung einer Mieterhöhung die gesetzlich vorgesehenen Mittel nach § 558a Abs. 2 BGB nutzen.
- Wenn ein Gutachten helfen soll, es selbst beauftragen und bei Streit erst im Mieterhöhungsverfahren ein gerichtliches Gutachten anregen.
Für Mieter
- Vor einem Mieterhöhungsverlangen muss die Mieterseite kein selbständiges Beweisverfahren zur Vergleichsmiete tragen.
- Kosten eines solchen Vorverfahrens dürfen nicht einfach auf die Mieterin verlagert werden.
Quellen
Hinweis: Keine Rechtsberatung. Wir verlinken Primärquellen und geben eine Orientierung.