80-%-Sprung auf 2.250 € ohne Schriftform: OLG München zur Staffelmiete
Worum ging es?
- Nach einem Hausverkauf nutzten die Beklagten das Einfamilienhaus weiter und zahlten zunächst 1.250 € monatlich zuzüglich Nebenkosten, später 1.500 € zuzüglich Nebenkosten.
- Der Kläger verlangte ab Dezember 2023 eine Erhöhung auf 2.250 € zuzüglich Nebenkosten und stützte sich dabei auf eine frühere notarielle Klausel zur erhöhten Nutzungsentschädigung.
- Streitpunkt war, ob diese Erhöhung im späteren Wohnraummietverhältnis wirksam vereinbart war oder als Staffelmiete an der fehlenden Schriftform scheiterte.
Der Fall:
Die Beklagte hatte das Haus zunächst an eine GmbH verkauft. Im notariellen Vertrag mit der GmbH wurde für die Zeit bis zur Räumung eine Nutzungsentschädigung geregelt: 1.250 € pro Monat, bei weiter ausbleibender Räumung später 2.250 € pro Monat. Kurz danach wurde das Objekt an den Kläger weiterverkauft.
In den Folgejahren zahlte die Beklagtenseite über längere Zeit 1.250 € zuzüglich Nebenkosten an den Kläger. Ab November 2022 zahlte sie 1.500 € zuzüglich Nebenkosten. Ab Dezember 2023 forderte der Kläger 2.250 € zuzüglich erhöhter Nebenkostenvorauszahlung und verlangte außerdem Räumung.
Der Kläger machte in der Berufung unter anderem rückständige Beträge aus der verlangten Erhöhung geltend. Die Beklagten hielten dem entgegen, dass ein Wohnraummietverhältnis bestehe und die verlangte Erhöhung nicht wirksam vereinbart sei.
Kurzfazit
- Die Berufung des Klägers blieb erfolglos; die Beklagten setzten sich durch.
- Grund: Das OLG ordnete das Verhältnis zwischen Kläger und Beklagter zu 1) als Wohnraummietvertrag ein. Die verlangte Erhöhung auf 2.250 € war als Staffelmiete (§ 557a BGB) mangels Schriftform unwirksam; damit fehlte die Grundlage für die geltend gemachten Mehrbeträge und für eine darauf gestützte Kündigung.
Warum ist das relevant?
- Die Entscheidung trennt klar zwischen einer notariell vereinbarten Nutzungsentschädigung im Übergang und einem später konkludent entstandenen Wohnraummietvertrag.
- Sie zeigt, dass eine betragsmäßig festgelegte spätere Mieterhöhung als Staffelmiete der Schriftform bedarf, auch wenn sich eine Partei auf frühere Vertragsklauseln beruft.
Was heißt das praktisch?
Für Vermieter
- Bei späteren Erhöhungsstufen im Wohnraummietverhältnis muss die Staffelmiete schriftlich und mit klaren Beträgen vereinbart sein.
- Alte Klauseln aus anderen Vertragskonstellationen (z. B. Übergangs- oder Abwicklungsvereinbarungen) tragen eine Mieterhöhung im neuen Mietverhältnis nicht automatisch.
Für Mieter
- Wird eine höhere Miete nur mit Verweis auf frühere Notarregelungen verlangt, lohnt sich die Prüfung, ob im aktuellen Mietverhältnis die Formvorgaben eingehalten sind.
- Ohne wirksame Grundlage für die Erhöhung können daraus hergeleitete Zahlungsrückstände und Kündigungsgründe entfallen.
Quellen
Hinweis: Keine Rechtsberatung. Wir verlinken Primärquellen und geben eine Orientierung.