Mieterhöhung wegen Energiesparmaßnahmen
- Gericht
- LG Hamburg, 16. Zivilkammer
- Datum
- 13.12.2022
- Az
- 316 S 16/22
Kurz gesagt
Die Vermieterin konnte die Modernisierungsmieterhöhung nicht durchsetzen.
Fallrahmen
Worum ging es?
- 01
Streit über die Wirksamkeit einer Modernisierungsmieterhöhung nach energetischen Maßnahmen am Gebäude.
- 02
Die Vermieterin verlangte eine Erhöhung der Monatsmiete um rund 410 €.
- 03
Im Kern ging es um die Begründung des Energieeinspareffekts und um den Abzug fiktiver Instandhaltungskosten.
Lesepfad
Von Sachverhalt zu praktischer Bedeutung
Sachverhalt
Der Fall
Eine Vermieterin in Hamburg kündigte 2018 energetische Maßnahmen an einem Wohngebäude an, darunter WDVS an Rückfront und Giebel, Dachdämmung und neue Fenster. Sie stellte eine Energieeinsparung von rund 28 % in Aussicht. Mit Schreiben vom 14.02.2020 erklärte sie eine Modernisierungsmieterhöhung über 405,77 € monatlich.
Die Vermieterseite verwies auf geprüfte Rechnungen und eine Aufschlüsselung nach Gewerken. In Ankündigung und Erhöhungsschreiben seien für Fenster, Dach sowie Putz- und Anstricharbeiten fiktive Instandsetzungskosten abgezogen worden; im Übrigen lägen umlagefähige Modernisierungskosten vor.
Der Mieter verlangte für November 2020 bis Oktober 2021 Rückzahlung überzahlter Miete. Er beanstandete vor allem den nicht plausibel dargelegten Energieeinspareffekt und zu pauschale Instandhaltungsabzüge. Das Amtsgericht gab der Rückforderung statt.
Das Landgericht Hamburg wies die Berufung zurück. Die Erklärung sei formell unwirksam, weil ein nachvollziehbarer Energieeinspareffekt fehle; die 28-%-Prognose und die Unterlage des Energieberaters reichten nicht. Auch zu Zustand, Alter und Nutzungsdauer der Bauteile fehlte eine tragfähige Grundlage für die Instandhaltungsanteile.
Ergebnis
Kurzfazit
- Die Vermieterin konnte die Modernisierungsmieterhöhung nicht durchsetzen.
- Grund war vor allem, dass der behauptete Energieeinspareffekt und die Abzüge für Instandhaltung nicht hinreichend plausibel dargelegt waren.
Einordnung
Warum ist das relevant?
- 1
§ 559 Abs. 1 und 2 BGB
- 2
§ 559b Abs. 1 BGB
- 3
Plausible Darlegung eines Energieeinspareffekts bei energetischer Modernisierung
- 4
Darlegungslast für fiktive Instandhaltungskosten und die Aufteilung nach Gewerken
Anwendung
Was heißt das praktisch?
Für Vermieter
- Energetische Maßnahmen so beschreiben, dass ein Energieeinspareffekt überschlägig nachvollziehbar wird.
- Instandhaltungsanteile nicht pauschal ansetzen, sondern zum Zustand, Alter und zur Nutzungsdauer der Bauteile erklären.
- Kosten nach Maßnahmen und Gewerken sauber aufgliedern.
Für Mieter
- Fehlen belastbare Angaben zur Energieeinsparung, kann die Modernisierungsmieterhöhung angreifbar sein.
- Pauschale Prozentabzüge reichen oft nicht, wenn der Vermieter den Zustand der Bauteile nicht konkret beschreibt.
- Auch die rechnerische Herleitung der umlagefähigen Kosten sollte sich nachvollziehen lassen.