Mieterhöhung per Vergleichswohnungen: Das Geschoss muss genannt sein
Worum ging es?
- Der Kläger verlangte die Zustimmung zu einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete für eine Wohnung in Steinfurt.
- Zur Begründung verwies er auf drei Vergleichswohnungen in derselben Wohnanlage und auf deren Mieten.
- Streitpunkt war vor allem, ob das Mieterhöhungsverlangen wegen der Angaben zu den Vergleichswohnungen formell wirksam war.
Der Fall:
Die Beklagte mietete die Wohnung im 1. Obergeschoss rechts eines Hauses in Steinfurt. Die Nettokaltmiete betrug seit Mietbeginn 313,60 € zuzüglich Heiz- und Betriebskostenvorauszahlungen. Der Kläger hatte die Wohnung inzwischen erworben und verlangte später eine Erhöhung auf 353,28 € monatlich, zunächst gestützt auf drei Vergleichswohnungen in derselben Wohnanlage.
Die Beklagte und der Deutsche Mieterbund hielten das Erhöhungsverlangen unter anderem deshalb für fehlerhaft, weil die Vergleichswohnungen anfangs nicht mit Geschossangabe beschrieben waren. Der Kläger ergänzte daraufhin Angaben zu Lage und Geschoss der Wohnungen. Im Prozess holte das Gericht ein Sachverständigengutachten ein und verhandelte im schriftlichen Verfahren.
Im Streit stand außerdem, ob die Vergleichswohnungen wegen Größe, Ausstattung, Baujahr und Renovierungsstand noch als vergleichbar anzusehen waren. Der Kläger verwies darauf, dass es sich um Wohnungen in derselben Wohnanlage handele und die wesentlichen Wohnwertmerkmale hinreichend bezeichnet seien.
Kurzfazit
- Der Kläger bekam überwiegend Recht: Das Gericht verurteilte die Beklagte zur Zustimmung zu einer Nettokaltmiete von 353,28 € ab dem 1. März 2022.
- Grund: Das im Prozess erneuerte Mieterhöhungsverlangen erfüllte die formellen Anforderungen aus § 558a BGB, und die Vergleichswohnungen waren in der Gesamtschau hinreichend vergleichbar. Das erste Erhöhungsverlangen blieb wegen fehlender Individualisierung, vor allem der Geschossangabe, unwirksam.
Warum ist das relevant?
- Ein Mieterhöhungsverlangen mit Vergleichswohnungen muss die Wohnung so beschreiben, dass sie für den Mieter auffindbar ist.
- Bei größeren Wohnanlagen kann neben der Anschrift auch die Angabe von Geschoss und Lage im Geschoss erforderlich sein.
- Vergleichswohnungen müssen nicht in jedem Punkt identisch sein; entscheidend ist die Vergleichbarkeit in der Gesamtschau.
- Eine nachträgliche Ergänzung vor Prozessbeginn ersetzt kein vollständig neues Erhöhungsverlangen.
Was heißt das praktisch?
Für Vermieter
- Vergleichswohnungen im Mieterhöhungsverlangen möglichst vollständig bezeichnen, besonders bei größeren Anlagen mit Geschoss und Lage.
- Ein Nachbessern einzelner Angaben reicht vorprozessual nicht immer aus; das Erhöhungsverlangen sollte als vollständiges neues Schreiben vorliegen.
Für Mieter
- Bei einem Mieterhöhungsverlangen genau prüfen, ob die Vergleichswohnungen überhaupt hinreichend individualisiert sind.
- Wer die Vergleichbarkeit angreift, sollte die konkreten Unterschiede zu Größe, Ausstattung, Baujahr und Zustand sauber benennen.
Quellen
Hinweis: Keine Rechtsberatung. Wir verlinken Primärquellen und geben eine Orientierung.