Schimmel: 15 % Minderung trotz späterer Räumung
- Gericht
- LG Hamburg 7. Zivilkammer
- Datum
- 28.06.2018
- Az
- 307 S 60/15
Kurz gesagt
Die Mieterin gewann teilweise: Das Gericht erkannte eine Mietminderung von 15 % wegen bauseitiger Schimmel- und Feuchtigkeitsmängel an.
Fallrahmen
Worum ging es?
- 01
Vermieter und Mieter stritten über Schimmel- und Feuchtigkeitserscheinungen in einem Arbeitszimmer.
- 02
Der Mieter verlangte wegen der Mängel eine Mietminderung und hielt Teile der Miete zurück.
- 03
Der Vermieter kündigte später fristlos wegen behaupteter Rückstände und verlangte Räumung.
Lesepfad
Von Sachverhalt zu praktischer Bedeutung
Sachverhalt
Der Fall
Die Mieterin mietete seit 1985 eine Wohnung in Hamburg. Im Arbeitszimmer traten Feuchtigkeit oberhalb des Fensters und Schimmel im Wandschrank auf. Sie rügte diese Mängel am 7. Oktober 2010 und erneut am 31. März 2011. Ab April 2011 zahlte sie monatlich 428,72 Euro weniger und berief sich auf Minderung und Zurückbehaltungsrecht.
Die Vermieterseite hielt die Wohnung für mängelfrei und verlangte die einbehaltenen Beträge. Sie rechnete Betriebskosten ab und kündigte am 11. März 2015 fristlos, hilfsweise ordentlich, wegen eines bis März 2015 aufgelaufenen Mietrückstands von rund 20.000 Euro. Zugleich verlangte sie Räumung.
Die Mieterin wandte ein, die Feuchtigkeits- und Schimmelerscheinungen seien bauseitig verursacht. Deshalb sei eine Minderung um 15 % gerechtfertigt; zusätzlich dürfe sie Beträge zurückbehalten. Gegen die erstinstanzliche Zahlungs- und Räumungsverurteilung legte sie Berufung ein.
Das Landgericht holte ein weiteres Sachverständigengutachten ein und folgte ihm: Im Arbeitszimmer lagen bauseitige Ursachen vor, sodass die 15-prozentige Minderung berechtigt war. Ein weitergehendes Zurückbehaltungsrecht ließ es nur bis zu fünf Monatsmieten zu. Wegen des verbleibenden Rückstands blieb die Kündigung wirksam und die Räumung bestehen.
Ergebnis
Kurzfazit
- Die Mieterin gewann teilweise: Das Gericht erkannte eine Mietminderung von 15 % wegen bauseitiger Schimmel- und Feuchtigkeitsmängel an.
- Der Vermieter bekam aber im Ergebnis die Räumung zugesprochen, weil trotz Minderung und begrenztem Zurückbehaltungsrecht ein kündigungsrelevanter Zahlungsrückstand blieb.
- Ein Zurückbehaltungsrecht von mehr als fünf Monatsmieten hielt das Gericht bei den hier vorliegenden Mängeln nicht für gerechtfertigt.
Einordnung
Warum ist das relevant?
- 1
§ 536 BGB
- 2
§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB
- 3
Zurückbehaltungsrecht bei Mietmängeln
- 4
Schimmel- und Feuchtigkeitsmängel
- 5
Betriebskostenabrechnung 2011/2012 und 2012/2013
Anwendung
Was heißt das praktisch?
Für Vermieter
- Bei begrenzten Mängeln reicht ein pauschal hohes Zurückbehaltungsrecht nicht automatisch aus.
- Für eine fristlose Kündigung zählt der Zahlungsrückstand nach Abzug berechtigter Minderung und eines angemessenen Zurückbehaltungsrechts.
- Betriebskostenabrechnungen müssen fristgerecht erfolgen, sonst kann der Nachforderungsanspruch ausgeschlossen sein.
Für Mieter
- Schimmel und Feuchtigkeit können eine Minderung rechtfertigen, wenn sie bauseitig verursacht sind.
- Ein Zurückbehaltungsrecht muss sich an Art und Umfang des Mangels orientieren und ist zeitlich und betragsmäßig begrenzt.
- Nach Beendigung des Mietverhältnisses entfällt ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht grundsätzlich für die Zukunft.