Gastherme defekt: Aufwendungsersatz für Reparatur und Austausch
- Gericht
- AG Stuttgart
- Datum
- 07.03.2023
- Az
- 31 C 2886/21
Kurz gesagt
Die Mieter bekamen überwiegend Recht.
Fallrahmen
Worum ging es?
- 01
Mieter einer Wohnung verlangten Ersatz der Kosten nach dem Ausfall einer Gastherme.
- 02
Nach ersten Reparaturversuchen ließen sie die Therme austauschen.
- 03
Streitpunkt war, ob der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug war und ob die Aufwendungen erforderlich waren.
Lesepfad
Von Sachverhalt zu praktischer Bedeutung
Sachverhalt
Der Fall
Die Mieter wohnen seit 1972 in der Wohnung im ersten Obergeschoss in Stuttgart. Am 18.03.2019 meldete ihr Sohn den Ausfall der Gastherme im Badezimmer, die Heizung und Warmwasser versorgt. Die Vermieter waren seit 2013 Eigentümer der Wohnung.
Auf die Meldung reagierten die Vermieter zunächst nicht. Auch nach dem Schreiben vom 20.03.2019 mit Frist bis 22.03.2019 und dem Anwaltsschreiben vom 04.04.2019 mit Frist bis 18.04.2019 blieb eine Reaktion aus. Im Prozess bestritten sie Defekt und Verzug und verwiesen auf den früheren Streit über die Badsanierung sowie die Abgasführung.
Die Mieter ließen zuerst die Firma K. und danach den J.-Werkskundendienst die Therme prüfen und Teile austauschen. Weil die Reparaturen scheiterten und ein neuer Einbau empfohlen wurde, beauftragten sie die Firma M. mit Ausbau und Einbau einer neuen J. Gas-Brennwert-Kesseltherme samt Öffnung in der Außenwand. Bezahlt wurden 5.934,89 €.
Das Amtsgericht sah einen Mangel und Verzug der Vermieter. Der frühere Modernisierungsstreit machte das Vorgehen der Mieter nicht treuwidrig; sie durften auf fachlichen Rat und die Genehmigung des Schornsteinfegers vertrauen. Der Aufwendungsersatz wurde daher Zug um Zug gegen Abtretung der Gewährleistungs- und Garantieansprüche zugesprochen.
Ergebnis
Kurzfazit
- Die Mieter bekamen überwiegend Recht.
- Grund: Der Vermieter befand sich mit der Mangelbeseitigung in Verzug; die Mieter durften nach fachlichem Rat selbst handeln und die erforderlichen Aufwendungen ersetzt verlangen.
- Der Ersatz wurde Zug um Zug gegen Abtretung der Gewährleistungs- und Garantieansprüche zugesprochen.
Einordnung
Warum ist das relevant?
- 1
§ 536 BGB: Mangel der Mietsache durch ausgefallene Gastherme
- 2
§ 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB: Ersatz erforderlicher Aufwendungen nach Verzug
- 3
§ 242 BGB: kein treuwidriges Verhalten trotz früherem Modernisierungsstreit
- 4
§ 255 BGB analog: Zug-um-Zug-Abtretung der Ansprüche gegen die Handwerker
Anwendung
Was heißt das praktisch?
Für Vermieter
- Reagiert der Vermieter auf die Meldung eines Heizungsausfalls nicht, kann das einen Verzug bei der Mängelbeseitigung auslösen.
- Ein früherer Streit über Modernisierung nimmt dem Mieter das Recht auf Mängelbeseitigung nicht automatisch.
- Wer die Kosten tragen soll, sollte die Auswahl der Maßnahme nach Kenntnis des Mangels nicht einfach offenlassen.
Für Mieter
- Bei einem Heizungsausfall sollten Mängel sofort dokumentiert und der Vermieter mit Frist zur Beseitigung aufgefordert werden.
- Vor Ersatzvornahmen ist fachlicher Rat wichtig; die Maßnahme muss ex ante erforderlich und geeignet erscheinen.
- Beim Austausch von Bauteilen können Ansprüche gegen Handwerker oder Lieferanten Zug um Zug abzutreten sein.