Mietminderung wegen Wohnflächenabweichung und Kellerfeuchtigkeit
- Gericht
- AG Hamburg
- Datum
- 02.03.2016
- Az
- 49 C 91/13
Kurz gesagt
Die Mieter bekamen im Wesentlichen Recht, weil das Gericht sowohl eine relevante Wohnflächenabweichung als auch einen Mangel wegen Kellerfeuchtigkeit bejahte.
Fallrahmen
Worum ging es?
- 01
Streit über die Miete für ein vermietetes Einfamilienhaus mit Keller und Garten.
- 02
Die Mieter rügten eine erhebliche Abweichung zwischen vereinbarter und tatsächlicher Wohnfläche.
- 03
Außerdem machten sie Feuchtigkeitsschäden und Schimmel im Keller geltend.
Lesepfad
Von Sachverhalt zu praktischer Bedeutung
Sachverhalt
Der Fall
Im April 2009 vermieteten die Vermieter den Mietern ein Einfamilienhaus in Hamburg mit 8,5 Zimmern, Keller und Garten. Der Mietvertrag nannte 330 m² Wohnfläche, 3.750 € Nettokaltmiete und 100 € Betriebskostenvorauszahlung; der Keller sollte keine Feuchtigkeit aufweisen.
Die Vermieter verwiesen auf die Altbauklausel und hielten das Haus für vertragsgerecht. Eine etwaige Kellerfeuchtigkeit beruhe nach ihrer Ansicht auf unzureichendem Heiz- und Lüftungsverhalten der Mieter. Zudem sahen sie die Wohnflächenangabe bei dem Objekt mit Garten nicht als maßgeblich an und kündigten am 12.03.2013 und 05.08.2013 fristlos.
Die Mieter rügten Feuchtigkeitsschäden und Schimmel im Keller. Nach Ortsterminen verlangten sie im September 2012 die Beseitigung, kündigten eine Minderung von 20 % der Bruttomiete an, machten ein Zurückbehaltungsrecht geltend und rechneten mit überzahltem Mietzins auf. Auch die Wohnfläche hielten sie für geringer, höchstens 268,23 m² bzw. 262,01 m².
Das Gericht sah eine Wohnflächenabweichung von 20,6 % als Mangel an und legte 262,01 m² zugrunde. Wegen der Kellerfeuchtigkeit nahm es 10 % Mietminderung an, verneinte eine Verursachung durch das Heiz- und Lüftungsverhalten der Mieter und hielt § 814 BGB nicht für einschlägig; ein Rückstand für eine Kündigung bestand nicht.
Ergebnis
Kurzfazit
- Die Mieter bekamen im Wesentlichen Recht, weil das Gericht sowohl eine relevante Wohnflächenabweichung als auch einen Mangel wegen Kellerfeuchtigkeit bejahte.
- Für die Wohnfläche legte das Gericht eine tatsächliche Größe von 262,01 m² zugrunde und sah darin eine Abweichung von mehr als 10 %.
- Wegen der Kellerfeuchtigkeit hielt das Gericht zusätzlich eine Minderung von 10 % der Bruttomiete für gerechtfertigt.
Einordnung
Warum ist das relevant?
- 1
Eine im Wohnraummietvertrag angegebene Wohnfläche ist regelmäßig eine Beschaffenheitsvereinbarung.
- 2
Liegt die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 % unter der vereinbarten Fläche, liegt grundsätzlich ein Mietmangel vor.
- 3
Feuchtigkeitsschäden im Keller können eine Mietminderung rechtfertigen, wenn die Räume dadurch nicht mehr vertragsgemäß nutzbar sind.
- 4
Für die Minderungsquote ist bei Wohnflächenabweichungen die Bruttomiete maßgeblich.
Anwendung
Was heißt das praktisch?
Für Vermieter
- Wohnflächenangaben im Mietvertrag sollten vor Abschluss sorgfältig geprüft werden.
- Bei Kellerschäden ist frühzeitig zu dokumentieren, ob die Ursache baulich oder nutzerbedingt ist.
- Kündigungen wegen Zahlungsrückstands setzen voraus, dass Minderungsrechte und Aufrechnungen sauber mitgedacht werden.
Für Mieter
- Bei einer deutlichen Flächenabweichung lohnt sich die genaue Vermessung der Mieträume.
- Kellerfeuchtigkeit sollte dokumentiert und dem Vermieter zeitnah angezeigt werden.
- Mietminderung und Zurückbehaltungsrecht können den behaupteten Zahlungsrückstand deutlich reduzieren.