Wohnflächenabweichung: Balkon zählt bei Hamburg-Mietvertrag nur hälftig
- Gericht
- AG Hamburg
- Datum
- 20.08.2014
- Az
- 49 C 174/13
Kurz gesagt
Die Klage blieb erfolglos, weil keine relevante Wohnflächenabweichung von mehr als 10 % vorlag.
Fallrahmen
Worum ging es?
- 01
Streit um Rückzahlung von Mietzinsen wegen einer behaupteten Wohnflächenabweichung
- 02
Die Mieter hielten die Wohnung für rund 111 m² statt knapp 124 m² und verlangten rund 8.400 €
- 03
Entscheidend war die Anrechnung der Balkonfläche bei einem 1978 geschlossenen Hamburger Mietvertrag
Lesepfad
Von Sachverhalt zu praktischer Bedeutung
Sachverhalt
Der Fall
Die Mieter mieteten zum 01.08.1978 gemeinschaftlich eine 4 1/2-Zimmer-Wohnung in Hamburg im 1. Stock links, die über einen Balkon verfügt. Im Mietvertrag war eine Wohnfläche von 123,95 m² vermerkt.
Auf Vermieterseite trat 1995 die E. und Sch. GbR als Eigentümerin in den Mietvertrag ein; der Vermieter ist Gesellschafter dieser GbR. Im Prozess hielt er eine minderungsrelevante Abweichung für ausgeschlossen, weil die Wohnfläche jedenfalls 112,10 m² betrage, und berief sich außerdem auf fehlende Passivlegitimation.
Die Mieter sahen die tatsächliche Wohnfläche bei nur 111,2 m². Über den Mieterverein ließen sie die Hausverwaltung mit Schreiben vom 26.04.2013 zur Zahlung von 8.440,82 € bis zum 17.05.2013 auffordern und verlangten Rückzahlung überzahlter Miete für den Zeitraum vom 01.01.2004 bis 31.05.2011. Den Balkon wollten sie nur zu einem Viertel anrechnen lassen.
Das Gericht holte ein schriftliches Sachverständigengutachten und eine Ergänzung ein. Es stellte bei einer hälftigen Balkonanrechnung eine Wohnfläche von 111,91 m² fest und verneinte deshalb eine Abweichung von mehr als 10 %. Eine ortsübliche Viertelanrechnung nach DIN 283 verwarf es für Hamburg beim Mietvertragsabschluss 1978; die Klage wurde abgewiesen.
Ergebnis
Kurzfazit
- Die Klage blieb erfolglos, weil keine relevante Wohnflächenabweichung von mehr als 10 % vorlag.
- Das Gericht sah keine mietrechtlich relevante Wohnflächenabweichung von mehr als 10 %.
- Für den Hamburger Mietvertrag von 1978 war der Balkon hälftig anzurechnen; eine ortsübliche Viertelanrechnung gab es nicht.
Einordnung
Warum ist das relevant?
- 1
§ 536 Abs. 1 BGB: Mietminderung setzt einen Mangel der Mietsache voraus.
- 2
Eine Wohnflächenabweichung wird regelmäßig erst ab mehr als 10 % rechtlich relevant.
- 3
Bei der Wohnflächenberechnung kommt es auf Vertrag, vereinbarte Methode oder ortsübliche Verkehrssitte an.
- 4
Eine früher nicht unübliche Berechnungsmethode reicht ohne nachgewiesene Verkehrssitte nicht aus.
Anwendung
Was heißt das praktisch?
Für Vermieter
- Bei Flächenstreitigkeiten die vertragliche Berechnungsmethode und die örtliche Verkehrssitte sauber dokumentieren.
- Eine Balkonanrechnung zu einem Viertel ist nicht automatisch maßgeblich.
- Sachverständigengutachten können entscheidend sein, wenn die Differenz knapp an der 10-Prozent-Grenze liegt.
Für Mieter
- Bei Flächenabweichungen die tatsächliche Wohnfläche und die Anrechnung von Balkonflächen genau prüfen lassen.
- Für eine Mietminderung reicht eine kleine Differenz nicht; die 10-Prozent-Schwelle ist oft entscheidend.
- Alte Mietverträge können bei der Wohnflächenberechnung nach der damals ortsüblichen Methode auszulegen sein.