Feuchtigkeit und Schimmel: 20 % Mietminderung
- Gericht
- AG Osnabrück
- Datum
- 10.10.2013
- Az
- 48 C 31/12
Kurz gesagt
Die Vermieterin verlor die Klage, weil die Feuchtigkeits- und Schimmelschäden baulich bedingt waren.
Fallrahmen
Worum ging es?
- 01
Streit über eine Mietminderung wegen Feuchtigkeit und Schimmelpilzbefall in einer Erdgeschosswohnung.
- 02
Die Vermieterin verlangte die einbehaltene Miete von rund 950 € und vorgerichtliche Anwaltskosten.
- 03
Zentral war die Frage, ob die Schäden baulich bedingt waren oder auf das Heiz- und Lüftungsverhalten der Mieter zurückgingen.
Lesepfad
Von Sachverhalt zu praktischer Bedeutung
Sachverhalt
Der Fall
Zwischen den Parteien bestand ein Mietvertrag über eine Erdgeschosswohnung mit 600 Euro Bruttomiete im Monat. Von Januar 2011 bis Februar 2012 zahlten die Mieter im Schnitt 110,77 Euro monatlich weniger und beriefen sich auf Feuchtigkeit und Schimmelpilzbefall.
Die Vermieterin bestritt Feuchtigkeit und Schimmel. Nach den Rügen ließ sie im Oktober 2011 Dämm- und Isolierungsarbeiten ausführen, insbesondere Epatherm-Wohnklimaplatten anbringen. Danach, so ihre Ansicht, könne keine Feuchtigkeit mehr von außen eindringen; etwaige Schäden beruhten auf falschem Heiz- und Lüftungsverhalten.
Die Mieter hielten die Maßnahmen für unzureichend. Sie verwiesen auf weiter bestehende Feuchtigkeits- und Schimmelerscheinungen sowie muffigen Geruch. Die Isolierplatten seien ungeeignet; außerdem habe es optische Mängel gegeben, weil man sie nicht tapezieren oder überstreichen dürfe.
Das Gericht holte ein Sachverständigengutachten ein und stellte fest, dass die Räume im Streitzeitraum teilweise feucht und von Schimmel befallen waren. Die Schäden seien bauseits bedingt und nicht auf das Wohnverhalten der Mieter zurückzuführen. Weil die Vermieterin den Gegenbeweis nicht führte, wies das Gericht die Klage ab und hielt 20 Prozent Mietminderung für angemessen.
Ergebnis
Kurzfazit
- Die Vermieterin verlor die Klage, weil die Feuchtigkeits- und Schimmelschäden baulich bedingt waren.
- Die Mieter durften die Miete nach § 536 BGB um 20 % mindern, weil die Feuchtigkeits- und Schimmelschäden baulich bedingt waren.
- Die Vermieterin konnte den fehlenden Baumangel und eine tragende Verursachung durch das Mieterverhalten nicht beweisen.
Einordnung
Warum ist das relevant?
- 1
§ 535 Abs. 2 BGB: Anspruch auf Zahlung der Miete.
- 2
§ 536 BGB: Mietminderung wegen Sachmangels.
- 3
Beweislast nach der Gefahrkreistheorie bei Schimmel und Feuchtigkeit.
- 4
Angemessene Minderung im Fall: 20 %.
Anwendung
Was heißt das praktisch?
Für Vermieter
- Bei Schimmelstreit reicht ein bloßes Bestreiten der Ursache nicht; ein belastbares Gutachten kann entscheidend sein.
- Wenn bauliche Wärmebrücken oder unzureichende Dämmung im Raum stehen, muss die Vermieterseite den Gegenbeweis führen.
Für Mieter
- Feuchtigkeit und Schimmel können eine Mietminderung tragen, wenn sie baulich verursacht sind.
- Mängelrügen und dokumentierte Schäden waren hier für die Minderung wichtig.