Erleichterte Kündigung nach § 573a BGB: Zählt ein Baukörper mit drei getrennten Eingängen als ein Gebäude?
Worum ging es?
- Der Vermieter kündigte ein Wohnraummietverhältnis auf Grundlage von § 573a Abs. 1 BGB und verlangte Räumung.
- Streitpunkt war, ob der äußerlich einheitliche Baukörper trotz getrennter Eingänge und einer abweichenden Hausnummer als ein einheitliches Gebäude gilt.
- Davon hing ab, ob in dem vom Vermieter bewohnten Gebäude nicht mehr als zwei Wohnungen vorhanden waren oder ob § 573a BGB wegen einer dritten Wohnung nicht eingreift.
Der Fall:
Zwischen den Parteien bestand seit Juli 2017 ein Mietverhältnis über eine Wohnung im 1. Obergeschoss. In demselben Baukörper befanden sich insgesamt drei Wohnungen: der Kläger wohnte im Erdgeschoss, die Beklagte im 1. Obergeschoss und eine weitere Wohnung war einer anderen Adresse zugeordnet. Alle drei Wohnungen hatten eigene Eingänge an unterschiedlichen Seiten des Baukörpers.
Das Amtsgericht wies die Räumungsklage ab. Es sah die Wohnungen wegen der getrennten Zugänge und der weitgehend unabhängigen Erschließung nicht als Gebäude mit nur zwei Wohnungen an. Der Vermieter legte Berufung ein und argumentierte, die dritte Wohnung sei wegen eigener Hausnummer und baulicher Abgrenzung als separate Immobilie zu behandeln.
Die Mieterin hielt dem entgegen, dass es an einer echten baulichen Trennung fehle. Nach dem im Beschluss wiedergegebenen Sachverhalt überlappten sich die Grundrisse teilweise; außerdem musste die Mieterin auf dem Weg zu ihrem Eingang an der Haustür des Vermieters vorbeigehen.
Kurzfazit
- Nach der vorläufigen Auffassung des LG Regensburg hatte die Berufung des Vermieters keinen Erfolg; die Mieterin behielt damit zunächst Recht.
- Grund: Der Baukörper ist nach der Verkehrsauffassung als ein einheitliches Gebäude mit drei Wohnungen anzusehen, auch wenn die Wohnungen getrennte Eingänge haben und eine Wohnung eine eigene Hausnummer trägt.
Warum ist das relevant?
- Die Entscheidung konkretisiert, wann § 573a Abs. 1 BGB bei kleinen, vom Vermieter selbst bewohnten Wohngebäuden überhaupt eröffnet ist.
- Sie zeigt, dass fehlende Gemeinschaftsflächen oder separate Eingänge allein noch nicht dafür sprechen, mehrere selbstständige Gebäude anzunehmen.
Was heißt das praktisch?
Für Vermieter
- Eine erleichterte Kündigung nach § 573a BGB scheitert, wenn der betroffene Baukörper nach der Verkehrsauffassung mehr als zwei Wohnungen umfasst.
- Getrennte Eingänge oder unterschiedliche Hausnummern reichen nicht automatisch aus, um einzelne Wohnungen als eigenes Gebäude darzustellen.
Für Mieter
- Bei einer Kündigung nach § 573a BGB lohnt sich der genaue Blick auf die bauliche Einheit des Hauses.
- Auch ohne gemeinsames Treppenhaus oder gemeinsamen Hauseingang kann ein Gebäude rechtlich als einheitlich gelten, wenn der Baukörper insgesamt als ein Haus erscheint.
Quellen
Hinweis: Keine Rechtsberatung. Wir verlinken Primärquellen und geben eine Orientierung.