Drei Eingänge und § 573a BGB
- Gericht
- LG Regensburg
- Datum
- 16.06.2025
- Az
- 21 S 25/25
Tenata-Zusammenfassung: Stand 01.07.2026
Kurz gesagt
Nach der vorläufigen Auffassung des LG Regensburg hatte die Berufung des Vermieters keinen Erfolg; die Mieterin behielt damit zunächst Recht.
Fallrahmen
Worum ging es?
- 01
Der Vermieter kündigte ein Wohnraummietverhältnis auf Grundlage von § 573a Abs. 1 BGB und verlangte Räumung.
- 02
Streitpunkt war, ob der äußerlich einheitliche Baukörper trotz getrennter Eingänge und einer abweichenden Hausnummer als ein einheitliches Gebäude gilt.
- 03
Davon hing ab, ob in dem vom Vermieter bewohnten Gebäude nicht mehr als zwei Wohnungen vorhanden waren oder ob § 573a BGB wegen einer dritten Wohnung nicht eingreift.
Lesepfad
Von Sachverhalt zu praktischer Bedeutung
Sachverhalt
Der Fall
Seit dem 01.07.2017 bestand zwischen Vermieter und Mieterseite ein Mietverhältnis über eine Wohnung im 1. Obergeschoss. Streitpunkt war ein äußerlich einheitlich wirkender Baukörper mit zwei Wohnungen unter einer Adresse und einer dritten Wohnung unter einer weiteren Adresse. Die Wohnungen hatten separate Eingänge; die Wohnung der Mieterseite lag über den Räumen des Vermieters.
Die Vermieterseite kündigte mit Schreiben vom 25.03.2024 nach § 573a Abs. 1 BGB und verlangte Räumung. Sie meinte, der Komplex sei trotz getrennter Zugänge und abweichender Hausnummern als einheitliches Gebäude mit höchstens zwei Wohnungen zu behandeln. Die dritte Wohnung sei eigenständig und deshalb nicht mitzuzählen.
Die Mieterseite hielt die Kündigung für unwirksam. Nach dem Tatbestand überlappten sich die Grundrisse teilweise, und auf dem Weg zum Eingang musste die Mieterseite an der Tür des Vermieters vorbeigehen. Deshalb fehle es an der für § 573a BGB nötigen Einheitlichkeit.
Das Landgericht beabsichtigte, die Berufung nach § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen. Es stellte vorläufig auf die Verkehrsauffassung ab und sah den Komplex als einheitliches Gebäude. Weder fehlende Gemeinschaftsflächen noch eine eigene Hausnummer änderten daran etwas; entscheidend seien der Baukörper und die Grundrissüberschneidung.
Ergebnis
Kurzfazit
- Nach der vorläufigen Auffassung des LG Regensburg hatte die Berufung des Vermieters keinen Erfolg; die Mieterin behielt damit zunächst Recht.
- Grund: Der Baukörper ist nach der Verkehrsauffassung als ein einheitliches Gebäude mit drei Wohnungen anzusehen, auch wenn die Wohnungen getrennte Eingänge haben und eine Wohnung eine eigene Hausnummer trägt.
Einordnung
Warum ist das relevant?
- 1
Die Entscheidung konkretisiert, wann § 573a Abs. 1 BGB bei kleinen, vom Vermieter selbst bewohnten Wohngebäuden überhaupt eröffnet ist.
- 2
Sie zeigt, dass fehlende Gemeinschaftsflächen oder separate Eingänge allein noch nicht dafür sprechen, mehrere selbstständige Gebäude anzunehmen.
Anwendung
Was heißt das praktisch?
Für Vermieter
- Eine erleichterte Kündigung nach § 573a BGB scheitert, wenn der betroffene Baukörper nach der Verkehrsauffassung mehr als zwei Wohnungen umfasst.
- Getrennte Eingänge oder unterschiedliche Hausnummern reichen nicht automatisch aus, um einzelne Wohnungen als eigenes Gebäude darzustellen.
Für Mieter
- Bei einer Kündigung nach § 573a BGB lohnt sich der genaue Blick auf die bauliche Einheit des Hauses.
- Auch ohne gemeinsames Treppenhaus oder gemeinsamen Hauseingang kann ein Gebäude rechtlich als einheitlich gelten, wenn der Baukörper insgesamt als ein Haus erscheint.