Rechtsprechung kompakt

Hausfriedensstörung auf dem Balkon

Gericht: AG Cham
Datum: 26.11.2025
Az: 6 C 318/25

Tenata-Zusammenfassung: Stand 01.07.2026

Kurz gesagt

Die Vermieterin bekam Recht: Das AG Cham hielt die fristlose Kündigung für wirksam und sprach den Räumungsanspruch aus.

Fallrahmen

Worum ging es?

01
Die Vermieterin verlangte die Räumung einer Wohnung nach fristloser, hilfsweise ordentlicher Kündigung.
02
Auslöser waren wiederholte Vorfälle auf dem Balkon des Mieters, durch die sich andere Hausbewohner massiv belästigt fühlten und ihren eigenen Balkon nicht mehr unbefangen nutzen wollten.
03
Streitig war vor allem, ob die behaupteten Vorfälle bewiesen waren, ob sie eine erhebliche Störung des Hausfriedens darstellten und ob die vorherige Abmahnung für eine fristlose Kündigung ausreichte.

Lesepfad

Sachverhalt

Der Fall

Vermieterin und Mieter verband seit dem 01.09.2023 ein Mietverhältnis über Wohnung Nr. 4 im 1. OG links mit drei Zimmern, Küche, Gang, Abstellraum, Bad mit WC und Balkon. Die Nettomiete betrug 490 €; im Haus gab es neun Einheiten und weitere Balkone anderer Mieter.

Nach Beschwerden mahnte die Vermieterin den Mieter am 10.09.2024 ab. Er soll sich auf dem Balkon sexuell selbst befriedigt und andere Mieter belästigt haben; sie drohte die fristlose Kündigung an. Mit Anwaltsschreiben vom 25.04.2025 kündigte sie fristlos, hilfsweise ordentlich, und verlangte die Räumung bis 09.05.2025.

Der Mieter bestritt, dass von den Nachbarbalkonen oder vom Balkon oberhalb seiner Wohnung eine nennenswerte Sicht auf seinen Balkon bestehe. Selbst bei Blick zwischen den Brettern seien nur geringe Einsichten möglich gewesen. Außerdem sei er nie von anderen Mietern auf eine Pflichtverletzung angesprochen worden.

Das Gericht hörte eine Zeugin und sah es als bewiesen an, dass der Mieter im Sommer 2024 Selbstbefriedigungsakte vorgenommen hatte, insgesamt etwa fünf bis sechs Mal. Es hielt die Zeugin für glaubwürdig und sah darin eine erhebliche Störung des Hausfriedens und Belästigung anderer Mieter. Wegen der erfolglosen Abmahnung und der Wiederholungsgefahr hielt es die fristlose Kündigung für gerechtfertigt.

Ergebnis

Kurzfazit

Die Vermieterin bekam Recht: Das AG Cham hielt die fristlose Kündigung für wirksam und sprach den Räumungsanspruch aus.
Grund war, dass das Gericht die wiederholten Vorfälle nach der Zeugenaussage als bewiesen ansah, darin eine erhebliche Störung des Hausfriedens und eine Überschreitung des zulässigen Mietgebrauchs erkannte und wegen der vorausgegangenen Abmahnung sowie der Wiederholungsgefahr die Fortsetzung des Mietverhältnisses für unzumutbar hielt.

Einordnung

Warum ist das relevant?

1
Die Entscheidung zeigt, dass auch Verhalten auf dem gemieteten Balkon Grenzen hat, wenn andere Mieter massiv belästigt und in der Nutzung ihrer eigenen Flächen eingeschränkt werden.
2
Außerdem macht das Urteil deutlich, dass bei einer erheblichen Hausfriedensstörung schon die Beeinträchtigung einer anderen Mietpartei genügen kann und eine vorherige Abmahnung für die fristlose Kündigung zentral ist.

Anwendung

Was heißt das praktisch?

Für Vermieter

Bei massiven Störungen des Hausfriedens sollten Beschwerden, Zeiträume und Wahrnehmungen anderer Mieter sauber dokumentiert und vor einer Kündigung abgemahnt werden.
Wenn sich aus Zeugenaussagen eine Wiederholung trotz Abmahnung ergibt, kann eine fristlose Kündigung auch dann tragfähig sein, wenn nicht das ganze Haus betroffen ist.

Für Mieter

Auch auf Balkon oder Terrasse endet der vertragsgemäße Gebrauch dort, wo andere Hausbewohner erheblich belästigt oder von der Nutzung ihrer eigenen Wohnungsteile abgehalten werden.
Wer nach einer klaren Abmahnung ein beanstandetes Verhalten fortsetzt, riskiert eine sofortige Kündigung ohne weitere Frist.