Mietkauf-Wohnung: Fristlose Kündigung scheitert
- Gericht
- AG Bad Urach
- Datum
- 16.01.2025
- Az
- 1 C 165/24
Tenata-Zusammenfassung: Stand 01.07.2026
Kurz gesagt
Die Beklagte obsiegte. Das Gericht sah einen fortwirkenden Besitzgrund aus einem Wohnraummietverhältnis mit Kaufabsicht.
Fallrahmen
Worum ging es?
- 01
Streit über die Herausgabe einer Wohnung in Bad Urach.
- 02
Zentral war die Frage, ob ein Wohnraummietverhältnis mit Kaufabsicht oder ein wirksamer Kaufvertrag vorlag.
- 03
Die Kläger kündigten fristlos wegen behaupteten Zahlungsverzugs und verlangten zusätzlich vorgerichtliche Anwaltskosten.
Lesepfad
Von Sachverhalt zu praktischer Bedeutung
Sachverhalt
Der Fall
Die Beklagte wohnte seit Jahren in der Wohnung. Nach ihrer Darstellung hatte sie sich am 10. Februar 2015 mit dem damaligen Eigentümer J. auf einen „Kaufvertrag“ verständigt: Der Kaufpreis sollte vorab gezahlt werden, die Eigentumsübertragung aber erst 2021 erfolgen. Bis dahin waren 150 € als „Nebenkosten“ vorgesehen.
Nach dem Eigentümerwechsel wurden die Kläger 2024 im Grundbuch eingetragen. Schon im Dezember 2023 teilten sie der Beklagten mit, dass sie einziehen wollten. Am 16. Mai 2024 ließen sie ein Mietverhältnis fristlos wegen Zahlungsverzugs kündigen, hilfsweise wegen Eigenbedarfs, und verlangten Räumung sowie Anwaltskosten.
Die Klägerseite bestritt das Kaufmodell und ging von einem Mietverhältnis aus, aus dem die Beklagte für Februar bis Mai 2024 die ortsübliche Miete geschuldet habe. Wegen der Zahlungen an die Hausverwaltung statt an die Kläger sah sie den Kündigungsgrund als gegeben an und meinte, die Wohnung müsse herausgegeben werden.
Das Gericht wertete die Abrede als Mietverhältnis mit Kaufabsicht. Die Kläger traten nach § 566 BGB in dieses Verhältnis ein. Die fristlose Kündigung half nicht, weil die Beklagte den Rückstand im Juli 2024 ausglich. Der Herausgabeanspruch scheiterte; über die ordentliche Kündigung entschied das Gericht nicht.
Ergebnis
Kurzfazit
- Die Beklagte obsiegte. Das Gericht sah einen fortwirkenden Besitzgrund aus einem Wohnraummietverhältnis mit Kaufabsicht.
- Die fristlose Kündigung trug den Räumungsanspruch nicht, weil der Rückstand innerhalb der Schonfrist ausgeglichen wurde und keine ausreichende Unzumutbarkeit vorlag.
Einordnung
Warum ist das relevant?
- 1
Der Fall zeigt, dass atypische Überlassungsmodelle (Kaufabsicht plus laufende Zahlungen) mietrechtlich als Nutzungsverhältnis einzuordnen sein können.
- 2
Für Räumung und Kündigung ist nicht nur die Eigentümerstellung entscheidend, sondern die tatsächlich gelebte Vertragsstruktur und die Heilungsmöglichkeiten bei Rückständen.
Anwendung
Was heißt das praktisch?
Für Vermieter
- Fristlose Kündigungen wegen Zahlungsrückstands brauchen eine belastbare Rückstandslage und können an der Schonfristzahlung scheitern.
- Bei atypischen Altvereinbarungen sollte vor einer Räumung präzise geklärt werden, welche Pflichten und Rechtspositionen fortbestehen.
Für Mieter
- Eine frühere Kaufabsprache kann ein Recht zum Besitz stützen, wenn das Verhältnis faktisch wie ein Mietverhältnis gelebt wurde.
- Zahlungen an falsche Empfänger sollten sofort korrigiert und dokumentiert werden, um Kündigungsrisiken zu reduzieren.