Kündigung trotz vereinbarter Ratenzahlung?
Worum ging es?
- Die Vermieterinnen kündigten ein seit Jahrzehnten bestehendes Wohnraummietverhältnis fristlos und hilfsweise ordentlich wegen Zahlungsverzugs.
- Streitpunkt war, ob zum Kündigungszeitpunkt überhaupt ein kündigungsrelevanter Rückstand bestand und welche Folgen die zwischen den Parteien behauptete Ratenzahlungsvereinbarung hatte.
- Außerdem war umstritten, ob Guthaben aus formell fehlerhaften Betriebskostenabrechnungen verrechnet werden durften und ob eine Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung wirksam war.
Der Fall:
Der Beklagte wohnte seit 1980 in der Hamburger Wohnung. Zwischen den Parteien gab es Streit über Betriebskostenabrechnungen aus mehreren Jahren und darüber, ob die Vorauszahlungen wirksam erhöht worden waren. Zusätzlich lief ab März 2023 ein Dauerauftrag zu niedrig, sodass sich über einige Monate ein Fehlbetrag von insgesamt 1.400 € aufbaute.
Als der Mieter den Fehler bemerkte, rief er Anfang August 2023 bei der Hausverwaltung an. Nach seinem Vortrag wurde dabei besprochen, dass er den Rückstand in monatlichen Raten von 100 € ausgleichen könne. Ab Mitte August zahlte er diese Raten tatsächlich.
Trotzdem erklärten die Vermieterinnen Ende August 2023 die fristlose und hilfsweise ordentliche Kündigung. Im Räumungsprozess ging es dann auch darum, ob die Betriebskostenabrechnungen formell tragfähig waren und ob das Verhalten der Vermieterseite trotz der laufenden Ratenzahlungen noch eine Kündigung tragen konnte.
Kurzfazit
- Der Mieter gewann; die Räumungsklage blieb ohne Erfolg.
- Grund: Nach Ansicht des AG Hamburg lag kein ausreichender Rückstand für eine fristlose Kündigung vor. Außerdem war die ordentliche Kündigung treuwidrig, weil das Gericht von einer vereinbarten Ratenzahlung ausging und die Vermieterseite dieses Vertrauen nicht widerspruchsfrei zugleich mit einer Kündigung unterlaufen durfte.
Warum ist das relevant?
- Die Entscheidung zeigt, dass Zahlungsrückstände nicht isoliert betrachtet werden dürfen, wenn gleichzeitig über Nebenkostenabrechnungen, Aufrechnung und Vorauszahlungserhöhungen gestritten wird.
- Wer eine Ratenzahlung akzeptiert oder jedenfalls einen entsprechenden Vertrauenstatbestand schafft, kann sich mit einer darauf gestützten ordentlichen Kündigung treuwidrig verhalten.
Was heißt das praktisch?
Für Vermieter
- Vor einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs sollte genau geprüft werden, ob Gegenforderungen, Aufrechnungen oder formelle Fehler in Betriebskostenabrechnungen den Rückstand mindern.
- Wird eine Ratenzahlung zugesagt oder zumindest der Eindruck einer Einigung erzeugt, sollte das klar dokumentiert und nicht durch widersprüchliches Verhalten entwertet werden.
Für Mieter
- Bei Kündigungen wegen Zahlungsrückständen lohnt sich ein genauer Blick auf Nebenkostenabrechnungen, Vorauszahlungserhöhungen und mögliche Guthaben.
- Wer einen Zahlungsfehler sofort anspricht und eine tragfähige Ratenlösung vereinbart, kann sich im Streitfall auf dieses Vertrauen berufen.
Quellen
Hinweis: Keine Rechtsberatung. Wir verlinken Primärquellen und geben eine Orientierung.