Rechtsprechung kompakt

Mietrückstand trotz vereinbarter Ratenzahlung

Gericht: AG Hamburg
Datum: 22.01.2025
Az: 9 C 6/24

Tenata-Zusammenfassung: Stand 01.07.2026

Kurz gesagt

Eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann scheitern, wenn der Rückstand nicht hoch genug ist oder eine Ratenzahlung Vertrauen schafft.

Fallrahmen

Worum ging es?

01
Die Vermieterinnen kündigten ein seit Jahrzehnten bestehendes Wohnraummietverhältnis fristlos und hilfsweise ordentlich wegen Zahlungsverzugs.
02
Streitpunkt war, ob zum Kündigungszeitpunkt überhaupt ein kündigungsrelevanter Rückstand bestand und welche Folgen die zwischen den Parteien behauptete Ratenzahlungsvereinbarung hatte.
03
Außerdem war umstritten, ob Guthaben aus formell fehlerhaften Betriebskostenabrechnungen verrechnet werden durften und ob eine Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung wirksam war.

Lesepfad

Sachverhalt

Der Fall

Der Mieter wohnte seit dem 4. Juni 1980 in der Hamburger Wohnung. Die Vermieterinnen waren durch Eigentumserwerb eingetreten. Streit gab es über 1.193,75 € Nettokaltmiete, 145,00 € Nebenkostenvorauszahlung, eine behauptete Erhöhung um 25,00 € und Rückstände aus den Abrechnungen 2019 bis 2021; zudem war die Miete von März bis Juli 2023 1.400,00 € zu niedrig.

Die Vermieterseite kündigte mit Schreiben vom 30. August 2023 fristlos und hilfsweise ordentlich wegen Zahlungsverzugs. Sie behandelte den Rückstand als kündigungsrelevant und hielt an der Kündigung fest.

Der Mieter hielt die Betriebskostenabrechnungen für formell unwirksam und verrechnete die Guthaben mit der Miete. Die Erhöhung um 25,00 € sei nicht wirksam gewesen. Nach dem Telefonat vom 1. August 2023 ging er außerdem von einer Ratenzahlung von 100,00 € monatlich aus und überwies ab dem 15. August 2023 entsprechend.

Das Gericht wies den Einspruch der Vermieterinnen zurück. Die fristlose Kündigung scheiterte, weil am 30. August 2023 nur ein Rückstand von 1.300,00 € bestand und die Guthaben aus den formell unwirksamen Abrechnungen verrechnet werden durften. Auch die ordentliche Kündigung hielt nicht, weil das Gericht eine Ratenzahlung von 100,00 € für bewiesen hielt und das Festhalten an der Kündigung als widersprüchlich ansah.

Ergebnis

Kurzfazit

Eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann scheitern, wenn der Rückstand nicht hoch genug ist oder eine Ratenzahlung Vertrauen schafft.
Das AG Hamburg sah weder einen ausreichenden Rückstand für die fristlose Kündigung noch eine tragfähige ordentliche Kündigung.
Entscheidend war, dass die Vermieterseite nach der angenommenen Ratenzahlungsvereinbarung nicht widerspruchsfrei zugleich räumen lassen konnte.

Einordnung

Warum ist das relevant?

1
Die Entscheidung zeigt, dass Zahlungsrückstände nicht isoliert betrachtet werden dürfen, wenn gleichzeitig über Nebenkostenabrechnungen, Aufrechnung und Vorauszahlungserhöhungen gestritten wird.
2
Wer eine Ratenzahlung akzeptiert oder jedenfalls einen entsprechenden Vertrauenstatbestand schafft, kann sich mit einer darauf gestützten ordentlichen Kündigung treuwidrig verhalten.

Anwendung

Was heißt das praktisch?

Für Vermieter

Vor einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs sollte genau geprüft werden, ob Gegenforderungen, Aufrechnungen oder formelle Fehler in Betriebskostenabrechnungen den Rückstand mindern.
Wird eine Ratenzahlung zugesagt oder zumindest der Eindruck einer Einigung erzeugt, sollte das klar dokumentiert und nicht durch widersprüchliches Verhalten entwertet werden.

Für Mieter

Bei Kündigungen wegen Zahlungsrückständen lohnt sich ein genauer Blick auf Nebenkostenabrechnungen, Vorauszahlungserhöhungen und mögliche Guthaben.
Wer einen Zahlungsfehler sofort anspricht und eine tragfähige Ratenlösung vereinbart, kann sich im Streitfall auf dieses Vertrauen berufen.