Stellplatz separat kündbar: Wann zählt der Garagenvertrag nicht zur Wohnung?
Worum ging es?
- Die Parteien stritten darüber, ob der Tiefgaragenstellplatz rechtlich Teil des Wohnungsmietverhältnisses war oder auf einem selbstständigen Mietvertrag beruhte.
- Die Mieterin hielt die Kündigung des Stellplatzvertrags vom 23.01.2024 zum 31.03.2024 für unwirksam und berief sich unter anderem auf eine Verbindung mit dem Wohnungsmietvertrag, Treu und Glauben sowie Gleichbehandlung.
- Außerdem war streitig, ob sich der Stellplatzvertrag trotz Kündigung nach § 545 BGB stillschweigend verlängert hatte.
Der Fall:
Die Mieterin wohnte seit 2006 in einem Gebäude der beklagten Genossenschaft. Am selben Tag schlossen die Parteien einen Wohnungsmietvertrag und zusätzlich einen Vertrag über einen Tiefgaragenstellplatz. Später zog die Mieterin in eine andere Wohnung im Komplex um; der Stellplatzvertrag blieb dabei unverändert bestehen.
Im Stellplatzvertrag stand, dass jede Seite den Vertrag unabhängig vom Wohnungsmietvertrag mit einer Frist von zwei Monaten zum Monatsende kündigen kann. Auf dem Stellplatz brachte die Mieterin eine Dachbox an. Die Beklagte beanstandete das mehrfach und kündigte den Stellplatzvertrag schließlich im Januar 2024 zum Ende März 2024. Kurz davor hatte die Mieterin die Dachbox entfernt.
Die Mieterin wollte gerichtlich feststellen lassen, dass der Stellplatzvertrag weiterbesteht. Sie meinte, Stellplatz und Wohnung bildeten eine Einheit. Außerdem verwies sie auf eine aus ihrer Sicht langjährige Duldung, auf andere Nutzer der Tiefgarage und auf weitere Zahlungen nach März 2024.
Kurzfazit
- Die Vermieterseite gewann. Das Amtsgericht hielt den Stellplatzmietvertrag für wirksam beendet.
- Grund: Nach Auffassung des Gerichts waren Wohnungs- und Stellplatzmiete rechtlich selbstständige Verträge. Deshalb konnte der Stellplatz nach der vereinbarten Klausel ohne besonderen Kündigungsgrund separat gekündigt werden. Eine stillschweigende Verlängerung nach § 545 BGB sah das Gericht ebenfalls nicht.
Warum ist das relevant?
- Die Entscheidung zeigt, dass ein Stellplatz trotz räumlicher Nähe zur Wohnung als eigenes Mietverhältnis behandelt werden kann, wenn die Vertragsgestaltung klar auf Trennung angelegt ist.
- Für die Kündigungspraxis ist wichtig, dass dann nicht automatisch die strengeren Kündigungsregeln des Wohnraummietrechts gelten.
Was heißt das praktisch?
Für Vermieter
- Wer Wohnungs- und Stellplatzmiete bewusst in getrennten Urkunden regelt und die Unabhängigkeit ausdrücklich festhält, stärkt die Argumentation für zwei selbstständige Verträge.
- Ist der Stellplatzvertrag rechtlich separat, kann eine vertraglich vereinbarte ordentliche Kündigung ohne besonderen Wohnraum-Kündigungsgrund möglich sein.
Für Mieter
- Auch wenn Wohnung und Stellplatz zusammen genutzt werden, folgt daraus nicht automatisch ein einheitliches Mietverhältnis.
- Entscheidend sind vor allem die Vertragsurkunden und der erkennbare Parteiwille bei Vertragsschluss.
Quellen
Hinweis: Keine Rechtsberatung. Wir verlinken Primärquellen und geben eine Orientierung.