Eigenbedarfskündigung nach Umwandlung und Verkauf an Familien-GbR: § 577a BGB greift
Worum ging es?
- Die Parteien stritten über die Räumung und Herausgabe einer Wohnung nach einer Eigenbedarfskündigung.
- Das Anwesen war nach dem Erwerb in Wohnungseigentum umgewandelt und anschließend in eine GbR eingebracht worden.
- Streitpunkt war vor allem, ob die Kündigung wegen der Kündigungssperrfrist des § 577a BGB wirksam war.
Der Fall:
Der Beklagte mietete die Wohnung im Jahr 2004; die Nettomiete betrug zuletzt 310 €. Später erwarb der Gesellschafter G. W. das Anwesen in München, ließ es in Wohnungseigentum aufteilen und brachte es in eine GbR ein, an der er und nahe Familienangehörige beteiligt waren.
Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis im Juli 2022 wegen Eigenbedarfs. Nach der Kündigung sollte die Wohnung der Gesellschafterin S. W. zu Wohnzwecken überlassen werden, weil sie nach München ziehen und dort einen eigenen Hausstand führen wollte.
Der Beklagte hielt die Kündigung unter anderem wegen § 577a BGB für gesperrt und verwies auf die Reihenfolge von Umwandlung, Veräußerung und Kündigung. Außerdem stellte er die behauptete Wohnnutzung der Räume in Frage.
Kurzfazit
- Der Beklagte gewann in der Berufung; die Klage auf Räumung und Herausgabe wurde abgewiesen.
- Grund: Die 10-jährige Kündigungssperrfrist des § 577a Abs. 1 BGB i.V.m. § 1 S. 2 der Bayerischen Mieterschutzverordnung war bei Zugang der Kündigung noch nicht abgelaufen.
- Das Gericht lehnte eine teleologische Reduktion ab, weil der Eigentümerwechsel auf eine GbR den Kreis möglicher Bedarfspersonen erweitert hatte.
Warum ist das relevant?
- § 577a Abs. 1 BGB greift nach Überlassung, Umwandlung in Wohnungseigentum und erster Veräußerung; dann gilt die Sperrfrist für Eigenbedarfskündigungen.
- Bei einer Veräußerung an eine GbR kann sich der Kreis der möglichen Eigenbedarfspersonen erweitern; das Gericht sah deshalb keinen Anlass für eine teleologische Reduktion.
- Für München war die längere Kündigungssperrfrist maßgeblich; die Kündigung lag noch innerhalb dieser Frist.
Was heißt das praktisch?
Für Vermieter
- Bei Eigenbedarf nach Umwandlung in Wohnungseigentum immer prüfen, ob die Kündigungssperrfrist im konkreten Gebiet schon abgelaufen ist.
- Eine Übertragung auf eine GbR beseitigt § 577a BGB nicht automatisch; die Eigentums- und Erwerbskette sauber dokumentieren.
Für Mieter
- Bei Eigenbedarfskündigungen nach Umwandlung auf die zeitliche Reihenfolge von Überlassung, Teilung, Veräußerung und Kündigung achten.
- In München kann die Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB i.V.m. der Bayerischen Mieterschutzverordnung 10 Jahre betragen.
Quellen
Hinweis: Keine Rechtsberatung. Wir verlinken Primärquellen und geben eine Orientierung.