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Wiederholte exhibitionistische Handlungen aus der Wohnung: Kündigung wirksam

Gericht
AG München
Datum
18.10.2024
Az
411 C 10560/24

Kurz gesagt

Die Klägerin gewann: Das Gericht hielt die hilfsweise ordentliche Kündigung zum 29.02.2024 für wirksam.

Illustration zum Mietrechtsfall „Wiederholte exhibitionistische Handlungen aus der Wohnung: Kündigung wirksam“

Fallrahmen

Worum ging es?

  1. 01

    Die Vermieterin verlangte Räumung und Herausgabe einer Wohnung samt Kellerraum.

  2. 02

    Streitpunkt waren wiederholte Vorfälle mit exhibitionistischen Handlungen und Störungen des Hausfriedens.

  3. 03

    Der Mieter war seit September 2023 in der Wohnung; eine Betreuerin vertrat ihn in Wohnungsangelegenheiten.

Lesepfad

Von Sachverhalt zu praktischer Bedeutung

  1. 1Worum ging es?
  2. 2Der Fall
  3. 3Kurzfazit
  4. 4Relevanz
  5. 5Praxis

Sachverhalt

Der Fall

Die Vermieterin vermietete dem Beklagten ab 1.9.2023 über seine Betreuerin die Wohnung Nr. W 22 im 1. OG des Nordflügels und den Kellerraum Nr. 35. Die Grundnutzungsgebühr betrug 373,08 € im Monat. Kurz nach Mietbeginn kam es zu den später streitigen Vorfällen.

Die Vermieterseite mahnte den Beklagten am 12.10.2023 wegen eines Vorfalls vom 6.10.2023 ab. Nach Meldungen zu Vorfällen am 31.10., 2.11., 3.11., 4.11. und 7.11.2023 kündigte sie am 15.11.2023 fristlos, hilfsweise ordentlich zum 29.02.2024. Am 4.7.2024 folgte wegen eines weiteren Vorfalls am 14.6.2024 die Kündigung.

Die Mieterseite wies die Vorwürfe zurück und berief sich auf psychische Erkrankung, Behandlung, Aripiprazol und Unterstützung im Alltag. Sie hielt die Handlungen für krankheitsbedingt, bestritt den Juni-Vorfall, erklärte, seit dem 7.11.2023 sei nichts mehr vorgefallen, und verlangte Fortsetzung sowie vorsorglich eine Räumungsfrist.

Das Amtsgericht hielt die hilfsweise ordentliche Kündigung vom 15.11.2023 für wirksam und sah das Mietverhältnis zum 29.02.2024 beendet. Maßgeblich waren die exhibitionistischen Handlungen aus der Wohnung trotz Abmahnung. Die psychische Erkrankung änderte daran nichts; es gewährte eine Räumungsfrist bis zum 31.03.2025 und musste über die Kündigung vom 4.7.2024 nicht mehr entscheiden.

Ergebnis

Kurzfazit

  • Die Klägerin gewann: Das Gericht hielt die hilfsweise ordentliche Kündigung zum 29.02.2024 für wirksam.
  • Grund war die erhebliche Störung des Hausfriedens durch wiederholte exhibitionistische Handlungen aus der Wohnung gegenüber Mitbewohnern und Dritten.
  • Die psychische Erkrankung des Beklagten änderte an der Interessenabwägung nichts; zusätzlich wurde ihm eine Räumungsfrist bis 31.03.2025 gewährt.

Einordnung

Warum ist das relevant?

  1. 1

    Wiederholte, nach außen sichtbare sexuelle Handlungen aus der Wohnung können einen wichtigen Kündigungsgrund bilden.

  2. 2

    Eine Abmahnung ist vor der fristlosen Kündigung grundsätzlich relevant, wenn es um Pflichtverletzungen aus dem Mietvertrag geht.

  3. 3

    Bei psychischer Erkrankung bleibt die Interessenabwägung entscheidend; eine ordentliche Kündigung kann trotzdem wirksam sein.

Anwendung

Was heißt das praktisch?

Für Vermieter

  • Störungen und Vorfälle früh dokumentieren und bei fortdauerndem Verhalten abmahnen.
  • Bei wiederholten Pflichtverletzungen neben der fristlosen auch die ordentliche Kündigung prüfen.
  • Psychische Erkrankungen oder Betreuungssettings sauber in die Abwägung und Räumungsfrist einbeziehen.

Für Mieter

  • Vorwürfe früh konkret bestreiten oder erklären und Belege geordnet vorlegen.
  • Bei Härtefällen Ersatzwohnraumsuche, Behandlung und soziale Unterstützung substantiiert darlegen.
  • Verhaltensänderungen und Schutzmaßnahmen dokumentieren, wenn sie für die Abwägung wichtig sind.