Eigenbedarf ausgeschlossen, wenn ein Wohnprojekt dauerhaft zugesagt ist
Worum ging es?
- Ein Vermieter verlangte die Räumung einer seit 1993 bewohnten Wohnung nach zwei Eigenbedarfskündigungen.
- Streitpunkt war, ob frühere Vereinbarungen zum Wohnprojekt die Eigenbedarfskündigung ausschließen und ob der Erwerber daran gebunden ist.
- Zusätzlich war streitig, ob der vom Vermieter geschilderte Eigennutzungswunsch bereits hinreichend konkret und ernsthaft war.
Der Fall:
Der Beklagte wohnte seit 1993 in zwei Zimmern eines verbundenen Wohnprojekts in Hamburg. Das Modell war darauf angelegt, dass Bewohner eigene Zimmer haben, aber Küchen, Bäder und weitere Flächen gemeinschaftlich nutzen. Bereits in den 1980er- und 1990er-Jahren gab es dazu Vereinbarungen, die das Wohnmodell ohne zeitliche Befristung erhalten und die gelebte Mietnachfolge-Praxis fortführen sollten.
Das Grundstück wurde später weiterveräußert; der Kläger wurde 2011 Eigentümer und hatte das Objekt für etwa 740.000 € erworben. Im Jahr 2023 kündigte er dem Beklagten wegen Eigenbedarfs und wollte mit seiner Familie das Haus 9 selbst nutzen. Er argumentierte, an die älteren Vereinbarungen nicht gebunden zu sein beziehungsweise diese wirksam kündigen zu können.
Der Beklagte hielt dem entgegen, dass die Vereinbarungen das Wohnprojekt gerade dauerhaft sichern sollten und deshalb eine Eigenbedarfskündigung hier nicht greife. Zudem bestritt er, dass der angekündigte Eigennutzungsplan bereits konkret genug sei.
Kurzfazit
- Der Mieter gewann. Das AG Hamburg wies die Räumungsklage ab.
- Grund: Das Gericht sah die Vereinbarung von 1998 als ergänzenden Vertragsinhalt an, der über § 566 BGB auch den Erwerber bindet und die Eigenbedarfskündigung im Entscheidungszeitpunkt ausschließt. Zusätzlich hielt das Gericht den vorgetragenen Eigennutzungswunsch nicht für hinreichend konkret und ernsthaft.
Warum ist das relevant?
- Die Entscheidung zeigt, dass vertragliche Einschränkungen der Eigenbedarfskündigung beim Eigentümerwechsel fortwirken können.
- Sie macht außerdem deutlich, dass Gerichte bei Eigenbedarf nicht nur auf den behaupteten Bedarf, sondern auch auf dessen konkrete Umsetzbarkeit und Substanz achten.
Was heißt das praktisch?
Für Vermieter
- Vor einer Eigenbedarfskündigung sollte geprüft werden, ob ältere Zusatzvereinbarungen zum Mietverhältnis Kündigungsgründe einschränken.
- Ein Eigennutzungswunsch sollte nachvollziehbar geplant und konkret darstellbar sein, insbesondere wenn bauliche Änderungen erforderlich sind.
Für Mieter
- Bei Altverträgen und Wohnprojekten können ergänzende Vereinbarungen den Bestandsschutz deutlich stärken.
- Es kann entscheidend sein, konkret aufzuzeigen, warum die behauptete Eigennutzung rechtlich oder tatsächlich nicht hinreichend greifbar ist.
Quellen
Hinweis: Keine Rechtsberatung. Wir verlinken Primärquellen und geben eine Orientierung.