Rechtsprechung kompakt

Verwertungskündigung beim geplanten Verkauf: Mindererlös genügt

Gericht: AG Dachau
Datum: 10.05.2024
Az: 4 C 240/22

Kurz gesagt

Der Vermieter gewann, weil der Mindererlös als erheblicher Nachteil eine Verwertungskündigung rechtfertigte.

Fallrahmen

Worum ging es?

01
Der Vermieter kündigte ein seit 2008 bestehendes Wohnraummietverhältnis ordentlich wegen beabsichtigter Veräußerung.
02
Er berief sich darauf, dass das Haus im vermieteten Zustand deutlich weniger wert sei als im geräumten Zustand.
03
Streitpunkt war, ob der vermietungsbedingte Mindererlös einen erheblichen Nachteil im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB darstellt.

Lesepfad

Sachverhalt

Der Fall

Die Mieter bewohnten seit dem 15.03.2008 ein Einfamilienhaus in Dachau; die monatliche Nettomiete betrug zuletzt 2.110,97 €. Streitpunkt war, ob der Vermieter wegen der geplanten Veräußerung des Hauses ordentlich kündigen durfte.

Die Vermieterseite erklärte mit Schreiben vom 24.02.2022 die Kündigung zum 30.11.2022 und stützte sie auf wirtschaftliche Verwertung. Sie machte geltend, das Objekt sei unvermietet mit etwa 1,75 Mio. € deutlich besser veräußerbar als im vermieteten Zustand mit nur rund 1,3 Mio. €; außerdem hielt sie einen weiteren Wertzuwachs durch eine mögliche Bebauung für denkbar.

Die Mieterseite hielt die Klage für unzulässig und sah eine unzulässige Alternativkündigung, weil zuvor bereits eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen worden sei. Außerdem bestritten die Mieter, dass das Mietverhältnis die Verwertung tatsächlich hindere, und verwiesen auf ihre Bemühungen um Ersatzwohnraum.

Das Gericht sah die Kündigung als wirksam an. Es wertete die Erklärung eindeutig als Verwertungskündigung, ließ ein Sachverständigengutachten einholen und stellte auf objektive Werte ab: 1.614.000 € im frei verfügbaren und 1.182.000 € im vermieteten Zustand. Der Mindererlös von 432.000 € beziehungsweise 26,77 % sei erheblich; Härtegründe nach § 574 BGB seien nicht ausreichend dargelegt.

Ergebnis

Kurzfazit

Der Vermieter gewann, weil der Mindererlös als erheblicher Nachteil eine Verwertungskündigung rechtfertigte.
Grund: Der Mindererlös von rund 430.000 € beziehungsweise 26,77 % war nach Ansicht des Gerichts ein erheblicher Nachteil und rechtfertigte die Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB.
Die Mieter konnten keine ausreichenden Härtegründe nach § 574 BGB darlegen.

Einordnung

Warum ist das relevant?

1
Verwertungskündigung wegen beabsichtigter Veräußerung
2
Erheblicher Nachteil des Vermieters nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB
3
Mindererlös als Maßstab der Interessenabwägung
4
Räumungsfrist nach § 721 ZPO

Anwendung

Was heißt das praktisch?

Für Vermieter

Bei einer Verwertungskündigung sollte der Wertunterschied zwischen vermietetem und geräumtem Zustand objektiv belegt werden.
Ein Sachverständigengutachten kann den Mindererlös und die Erheblichkeit der Einbuße stützen.
Die Kündigung sollte klar auf den Verwertungsgrund gestützt werden, damit keine Alternativkündigung entsteht.

Für Mieter

Mieter sollten früh prüfen, ob der behauptete Mindererlös tatsächlich erheblich ist.
Härtegründe nach § 574 BGB müssen konkret vorgetragen und belegt werden.
Auch bei unterlegener Hauptsache kann eine Räumungsfrist nach § 721 ZPO noch relevant sein.