Kommunales Wohnungsunternehmen
- Gericht
- AG Hamburg-Wandsbek
- Datum
- 24.07.2024
- Az
- 711 C 17/24
Tenata-Zusammenfassung: Stand 01.07.2026
Kurz gesagt
Die Mieterin gewann den Prozess; die Räumungsklage wurde abgewiesen.
Fallrahmen
Worum ging es?
- 01
Eine kommunale Vermieterin verlangte die Räumung einer Wohnung nach fristlosen und hilfsweise ordentlichen Kündigungen wegen Lärm, Beleidigungen und Bedrohungen.
- 02
Die Mieterin war psychisch erkrankt; ihr Krankheitsbild und die daraus folgenden Verhaltensauffälligkeiten waren der Vermieterin bekannt.
- 03
Streitpunkt war, ob die Kündigungen trotz erheblicher Hausfriedensstörungen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen und Grundrechtsbelange wirksam waren.
Lesepfad
Von Sachverhalt zu praktischer Bedeutung
Sachverhalt
Der Fall
Die Parteien sind seit dem 16.03.2004 durch ein Mietverhältnis über eine Wohnung in der A. Straße 15 in Hamburg verbunden. Die Mieterin leidet an paranoider Schizophrenie. 2023 kam es zu nächtlicher lauter Musik, Geschrei, Gekreische sowie dem Schmeißen und Zertrümmern von Gegenständen.
Die Vermieterseite mahnte die Mieterin mit Schreiben vom 18.10.2023 und nach den Vorfällen vom 07.11.2023 und 17.11.2023 auch mit Abmahnung vom 10.11.2023 zur Unterlassung ab. Nach den Beleidigungen und Drohungen gegenüber Nachbarinnen erklärte sie am 27.11.2023 fristlos, hilfsweise zum 31.08.2024, die Kündigung und verlangte Räumung.
Die Mieterin räumte nicht. Sie hielt Vorfälle mit Frau O. und Frau T. wegen deren Wohnsituation in einem anderen Hauseingang für unbeachtlich und beantragte hilfsweise § 574a BGB. Nach dem Vorfall vom 16.01.2024 wurde sie bis zum 13.03.2024 in der S. Klinik Hamburg-Eilbek untergebracht, danach wieder ambulant und medikamentös eingestellt.
Das Gericht wies die Klage ab. Es sah zwar eine nachhaltige Hausfriedensstörung, hielt die Fortsetzung des Mietverhältnisses aber für zumutbar. Maßgeblich waren die Folgen eines Wohnungsverlusts für sie. Die Vermieterin müsse vor der Kündigung mildere Mittel prüfen, etwa den sozialpsychiatrischen Dienst oder eine andere Wohnung.
Ergebnis
Kurzfazit
- Die Mieterin gewann den Prozess; die Räumungsklage wurde abgewiesen.
- Grund: Nach Auffassung des Gerichts überwogen trotz nachhaltiger Störungen die gravierenden Folgen eines Wohnungsverlusts im konkreten Fall, und die kommunale Vermieterin hatte vor den Kündigungen nicht ausreichend mildere Maßnahmen als ultima ratio geprüft.
Einordnung
Warum ist das relevant?
- 1
Die Entscheidung betont die besondere Verhältnismäßigkeitsprüfung bei Kündigungen durch kommunal beherrschte Wohnungsunternehmen.
- 2
Bei psychisch erkrankten Mietern können Grundrechtsbelange und die Prüfung milderer Alternativen für die Wirksamkeit einer Kündigung entscheidend sein.
Anwendung
Was heißt das praktisch?
Für Vermieter
- Vor einer Kündigung wegen Hausfriedensstörung sollte die Interessenabwägung dokumentiert und auf den konkreten Gesundheitskontext des Mieters bezogen werden.
- Bei kommunalen Vermietern gehört regelmäßig dazu, zuvor ernsthaft mildere Mittel zu prüfen, etwa sozialpsychiatrische Hilfe oder geeignete Alternativen zur unmittelbaren Beendigung des Mietverhältnisses.
Für Mieter
- Auch bei erheblichen Pflichtverletzungen kann die Wirksamkeit einer Kündigung von der konkreten Interessenabwägung und den Folgen eines Wohnungsverlusts abhängen.
- Im Prozess können medizinische Behandlungssituation, Betreuungsumstände und die Entwicklung nach Krisenereignissen für die Beurteilung bedeutsam sein.