Fristlose Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung
Worum ging es?
- Räumung einer Wohnung nach fristloser Kündigung wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung an Dritte
- Streit darüber, ob die Mieterin die Wohnung ohne Erlaubnis teilweise untervermietet hatte
- Streit über den Zugang und die Wirksamkeit der Kündigungsschreiben
Der Fall:
Die Beklagte war Mieterin einer geförderten Wohnung in Köln. Zu Beginn des Mietverhältnisses durfte sie die Wohnung mit Zustimmung des Klägers teilweise an einen Untermieter überlassen. In der schriftlichen Zustimmung wurde zugleich festgehalten, dass nach dem Ende dieses Untermietverhältnisses keine weitere Untervermietung mehr genehmigt werde.
Nach dem Auszug des ersten Untermieters nutzte nach dem Vortrag der Parteien zumindest zeitweise eine weitere Person die Wohnung mit. Später zog außerdem eine Beklagte zu 2) ein. Der Kläger kündigte das Mietverhältnis deshalb fristlos wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung an Dritte und verlangte Räumung.
Die Beklagte bestritt unter anderem den Zugang der Kündigung und machte geltend, sie habe einen Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung gehabt. Das Verfahren betraf zunächst nur die Beklagte zu 1), weil gegenüber der Beklagten zu 2) eine Klagezustellung nicht gelungen war.
Kurzfazit
- Die Klägerseite bekam Recht: Das Gericht hielt den Räumungsanspruch aus § 546 Abs. 1 BGB für gegeben.
- Grund: Die fristlose Kündigung war nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB wirksam, weil die Beklagte die Wohnung mindestens teilweise ohne Erlaubnis an Dritte überlassen hatte.
- Eine Abmahnung hielt das Gericht im Streitfall jedenfalls für entbehrlich, weil die Beklagte bewusst gegen das Untervermietungsverbot verstoßen habe.
Warum ist das relevant?
- § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB trägt eine fristlose Kündigung bei unbefugter Gebrauchsüberlassung an Dritte.
- Ein zuvor genehmigtes Untermietverhältnis begründet keine dauerhafte Erlaubnis für weitere Untervermietungen.
- Ein behaupteter Anspruch auf Untervermietung muss konkret begründet werden; ein bloßer Hinweis auf das Mietverhältnis genügt nicht.
Was heißt das praktisch?
Für Vermieter
- Erlaubte Untervermietung sollte schriftlich klar begrenzt werden, wenn später keine weitere Überlassung gewollt ist.
- Bei weiteren Drittnutzungen sollte der Verstoß dokumentiert und eine eindeutige Kündigung oder Abmahnung ausgesprochen werden.
- Bei Prozessbeginn früh prüfen, ob Zustellungen an alle Beklagten tatsächlich möglich sind.
Für Mieter
- Wer eine Untervermietung braucht, sollte den Anspruch und das berechtigte Interesse konkret darlegen.
- Nach einer befristeten Zustimmung sollte nicht ohne neue Erlaubnis an weitere Personen überlassen werden.
- Wenn der Zugang eines Kündigungsschreibens bestritten wird, sollten die eigenen Angaben dazu widerspruchsfrei sein.
Quellen
Hinweis: Keine Rechtsberatung. Wir verlinken Primärquellen und geben eine Orientierung.