Kündigung wegen Zahlungsverzug scheitert an Mietpreisbremse
Worum ging es?
- Die Vermieterin verlangt die geräumte Herausgabe einer Wohnung in Hamburg.
- Sie kündigt das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich, wegen behaupteter Mietrückstände und einer offenen Kaution.
- Die Beklagten berufen sich darauf, dass die geschuldete Miete wegen Mietpreisbremse niedriger sei und deshalb kein ausreichender Rückstand vorliege.
Der Fall:
Die Klägerin vermietete die Wohnung zunächst möbliert zum vorübergehenden Gebrauch und schloss später einen Folgemietvertrag über dieselbe Wohnung. Vereinbart waren zunächst 3.000 € Nettokaltmiete zuzüglich Betriebskosten und Heizkosten; später erhöhte sich die Miete per Staffel auf 3.100 € netto. Außerdem war eine Kaution von 6.500 € vereinbart.
Nach mehreren Mietzahlungen kündigte die Klägerin im November 2022 fristlos, hilfsweise ordentlich. Sie berief sich dabei unter anderem auf angebliche Mietrückstände, eine aus ihrer Sicht noch offene Kaution und weitere Pflichtverletzungen. Im Januar 2023 erklärte sie eine weitere fristlose Kündigung wegen weiterer behaupteter Rückstände.
Die Beklagten hielten die verlangte Miete für zu hoch und verwiesen auf die Mietpreisbremse. Das Gericht setzte die geschuldete Miete anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete und eines Möblierungszuschlags deutlich niedriger an. Für die ersten Monate ergaben sich danach keine tragfähigen Mietrückstände, sondern Überzahlungen.
Kurzfazit
- Die Beklagten gewannen: Die Räumungsklage blieb ohne Erfolg.
- Die fristlose Kündigung scheiterte, weil nach der Berechnung des Gerichts nur eine deutlich niedrigere Miete geschuldet war und damit kein ausreichender Zahlungsverzug vorlag.
- Auch die hilfsweise ordentliche Kündigung trug nicht, weil die Klägerin das Mietverhältnis lange fortgesetzt hatte und die behaupteten Rückstände nicht trugen.
Warum ist das relevant?
- Mietpreisbremse und Vormiete können die für eine Kündigung maßgebliche Zahlungspflicht unmittelbar beeinflussen.
- Eine fehlerhafte Auskunft zur Vormiete ist rechtlich wie keine Auskunft zu behandeln.
- Ein Möblierungszuschlag kann nach § 287 ZPO geschätzt werden; eine Einbauküche ist dabei nicht automatisch gesondert zu berücksichtigen.
- Für eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges kommt es auf den tatsächlich geschuldeten Mietzins an.
Was heißt das praktisch?
Für Vermieter
- Mietrückstände vor einer Kündigung immer gegen den zulässigen Mietzins prüfen, wenn die Mietpreisbremse im Raum steht.
- Bei möblierten Wohnungen den Möblierungszuschlag sauber belegen und nicht nur pauschal ansetzen.
- Kündigungen wegen Verzug sollten die maßgeblichen Rückstände und die Berechnungsgrundlage konkret ausweisen.
Für Mieter
- Überhöhte Miete und Mietpreisbremse frühzeitig rügen und Zahlungen dokumentieren.
- Bei einer Kündigung wegen Rückständen die tatsächlich geschuldete Miete nachrechnen.
- Auch Kautionsrückstände zählen nur in der tatsächlich geschuldeten Höhe.
Quellen
Hinweis: Keine Rechtsberatung. Wir verlinken Primärquellen und geben eine Orientierung.