Eigenbedarfskündigung wegen Umbau ohne Baugenehmigung
- Gericht
- AG Hamburg
- Datum
- 26.10.2023
- Az
- 49 C 294/22
Kurz gesagt
Die Vermieterin verlor mit der Räumungsklage.
Fallrahmen
Worum ging es?
- 01
Die Vermieterin verlangte die Räumung einer Hamburger Wohnung wegen Eigenbedarfs für einen Gesellschafter.
- 02
Die Mieterin widersprach der Kündigung und machte außerdem Instandsetzung und Mietminderung wegen einer defekten Klingelanlage und eines fehlenden Schließzylinders geltend.
- 03
Streitpunkt war auch, ob der geplante Umbau des Hauses in ein Einfamilienhaus eine Baugenehmigung erforderte.
Lesepfad
Von Sachverhalt zu praktischer Bedeutung
Sachverhalt
Der Fall
Die Mieterin bewohnte seit 1998 eine Wohnung im Erdgeschoss eines Hamburger Hauses mit drei Wohnungen. Nach dem Erwerb des Hauses durch die Vermieterin lag die Netto-Kaltmiete zuletzt bei rund 1.400 Euro. Streit gab es über die geplante Nutzung des Hauses als Einfamilienhaus und die nötigen Umbauten.
Die Vermieterin kündigte das Mietverhältnis am 26.07.2021 zum 31.07.2022 wegen Eigenbedarfs für einen Gesellschafter, der mit seiner Familie das ganze Haus als Einfamilienhaus nutzen wollte. Dafür sollten Wohnungseingangstüren entfernt und Badezimmertüren wieder eingesetzt werden. Eine Baugenehmigung beantragte sie nicht.
Die Mieterin widersprach am 29.05.2022 und verlangte die Fortsetzung des Mietverhältnisses. Für den Fall eines nachgewiesenen Eigenbedarfs verwies sie auf die Behinderung ihres Sohnes. Außerdem verlangte sie die Beseitigung der defekten Klingelanlage und des entfernten Schließzylinders sowie die Feststellung einer Mietminderung um 2 %.
Das Gericht wies die Räumungsklage ab. Es sah die Kündigung als unzulässige Vorratskündigung, weil für den Umbau eine Baugenehmigung erforderlich war und die Vermieterin sie nicht einholen wollte. Der Widerklage gab es nur wegen der Instandsetzung statt; eine Minderung lehnte es wegen nur unwesentlicher Beeinträchtigung ab.
Ergebnis
Kurzfazit
- Die Vermieterin verlor mit der Räumungsklage.
- Grund: Die Eigenbedarfskündigung war unwirksam, weil der geplante Umbau eine Baugenehmigung erforderte und die Klägerin diese nicht beantragen wollte; damit fehlte es an einer rechtlich umsetzbaren und hinreichend konkreten Planung.
- Die Widerklage hatte nur beim Instandsetzungsanspruch Erfolg; eine Minderung wegen der Klingelanlage lehnte das Gericht wegen nur unwesentlicher Beeinträchtigung ab.
Einordnung
Warum ist das relevant?
- 1
Eine Eigenbedarfskündigung muss auf einer konkret geplanten und rechtlich zulässigen Selbstnutzung beruhen.
- 2
Fehlt eine erforderliche baurechtliche Vorprüfung oder Genehmigungsplanung, kann die Kündigung als unzulässige Vorratskündigung scheitern.
- 3
Eine bloß unwesentliche Beeinträchtigung genügt nicht für eine Mietminderung nach § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB.
Anwendung
Was heißt das praktisch?
Für Vermieter
- Vor einer Eigenbedarfskündigung wegen Umbau die baurechtliche Umsetzbarkeit klären und dokumentieren.
- Ohne beantragte oder jedenfalls absehbare Genehmigung ist der Kündigungssachverhalt angreifbar.
Für Mieter
- Bei Eigenbedarfskündigungen wegen Umbau nachfragen, ob Genehmigungen und konkrete Planungsunterlagen vorliegen.
- Mängel wie eine defekte Klingel separat rügen und eine Minderung nur bei erheblicher Beeinträchtigung prüfen.