Mietrückstand führt zur fristlosen Kündigung der Wohnung
Worum ging es?
- Streit über die fristlose Kündigung eines Wohnraummietvertrags wegen Mietrückstands.
- Die Vermieter verlangten außerdem Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie offene Miete und den restlichen Kautionsbetrag.
- Der Mieter hielt dagegen, im März 2023 habe es in der Wohnung einen Stromausfall gegeben.
Der Fall:
Der Beklagte zu 1) mietete ab dem 1. Januar 2023 eine vollständig möblierte Wohnung in Düsseldorf. In die Wohnung nahm er den Beklagten zu 2) und die gemeinsame Mutter auf. Vertraglich waren für die ersten Monate unterschiedliche Nettomieten vereinbart; zusätzlich sollten monatlich 350 € Betriebskostenvorauszahlung gezahlt werden.
Die Kläger kündigten das Mietverhältnis mit Schreiben vom 7. März 2023 fristlos, hilfsweise ordentlich, und stützten sich dabei auf Rückstände bei den Mieten für Februar und März 2023. Außerdem verlangten sie die Räumung und Herausgabe der Wohnung, die Februar-Miete, den offenen Rest der Kaution und vorgerichtliche Anwaltskosten.
Der Beklagte zu 1) wandte ein, der Kläger habe am 4. März 2023 Strom und Warmwasser in der Wohnung abgestellt; außerdem hätten Küchengeräte nicht funktioniert. Das Gericht befasste sich im Teilurteil mit der Räumung, der Februar-Miete und der offenen Kaution; über die März-Miete war noch nicht entschieden.
Kurzfazit
- Die Kläger bekamen beim Räumungsanspruch Recht.
- Grund: Der Beklagte zu 1) befand sich mit zwei aufeinanderfolgenden Monatsmieten in Verzug; damit war die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB wirksam.
- Auch der Beklagte zu 2) musste räumen, weil sein Besitzrecht mit der Beendigung des Mietverhältnisses des Hauptmieters entfiel.
Warum ist das relevant?
- § 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB: fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs.
- § 546 BGB: Herausgabeanspruch nach Beendigung des Mietverhältnisses.
- § 535 BGB und § 551 BGB: offene Februar-Miete und Restkaution waren ebenfalls Streitpunkte.
Was heißt das praktisch?
Für Vermieter
- Bei zwei ausstehenden Monatsmieten kann die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs durchgreifen.
- Räumung und Zahlungsansprüche lassen sich in einem Verfahren bündeln.
- Ein später behaupteter Mangel hilft gegen bereits eingetretenen Verzug nicht automatisch.
Für Mieter
- Wer Mängel geltend machen will, sollte sie sofort und konkret anzeigen.
- Bei Kündigungen wegen Mietrückstands ist der Zahlungsstand zum Kündigungszeitpunkt entscheidend.
- Ein Einwand wegen späterer Störungen beseitigt den bereits eingetretenen Verzug nicht ohne Weiteres.
Quellen
Hinweis: Keine Rechtsberatung. Wir verlinken Primärquellen und geben eine Orientierung.