Eigenbedarfskündigung: Alle Vermieter müssen unterschreiben
- Gericht
- LG München I
- Datum
- 23.11.2022
- Az
- 14 S 11196/22
Kurz gesagt
Die Beklagte gewann: Die Räumungsklage blieb ohne Erfolg, weil die Eigenbedarfskündigung formell unwirksam war.
Fallrahmen
Worum ging es?
- 01
Die Kläger verlangten von der Beklagten Räumung und Herausgabe einer Wohnung samt Tiefgaragenstellplatz.
- 02
Sie stützten sich auf eine ordentliche Eigenbedarfskündigung vom 23.09.2021.
- 03
Auf Vermieterseite bestand eine Personenmehrheit; im Kündigungsschreiben tauchte nur ein Teil der Vermieter auf.
Lesepfad
Von Sachverhalt zu praktischer Bedeutung
Sachverhalt
Der Fall
Die Wohnung war seit 1986 an den inzwischen verstorbenen Ehemann der Beklagten vermietet; zum Mietvertrag gehörten auch zwei Garagenstellplätze. Nach einem Eigentumswechsel auf Vermieterseite trat die Beklagte nach dem Tod ihres Mannes in das Mietverhältnis ein. Die Kläger wurden 2021 als Eigentümer eingetragen.
Mit Schreiben vom 23.09.2021 kündigten nur die Kläger das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. Als Grund nannten sie, dass sie mit ihren zwei kleinen Kindern in einer Drei-Zimmer-Mietwohnung lebten und mehr Platz benötigten. Sie wollten Räumung und Herausgabe der Wohnung samt Tiefgaragenstellplatz erreichen.
Die Beklagte legte am 26.04.2022 Widerspruch ein. Sie bestritt die Aktivlegitimation der Kläger und hielt die Kündigung für formell und materiell unwirksam, weil auf Vermieterseite eine Personenmehrheit bestand und die Mitvermieterin im Schreiben nicht auftauchte.
Das Landgericht hielt die Berufung für unbegründet. Die Kündigung sei schon formell unwirksam, weil bei Personenmehrheit auf Vermieterseite grundsätzlich alle Vermieter kündigen müssten und das Schreiben vom 23.09.2021 die Mitvermieterin nicht nenne. Eine verdeckte Stellvertretung scheide aus; eine Ermächtigung helfe hier nicht. Daher liege nur eine unwirksame Teilkündigung vor.
Ergebnis
Kurzfazit
- Die Beklagte gewann: Die Räumungsklage blieb ohne Erfolg, weil die Eigenbedarfskündigung formell unwirksam war.
- Grund: Bei Personenmehrheit auf Vermieterseite muss die Kündigung von allen Vermietern erklärt werden; das Schreiben vom 23.09.2021 erfüllte das nicht.
Einordnung
Warum ist das relevant?
- 1
§ 573 Abs. 3 BGB: Die Kündigungsgründe müssen im Kündigungsschreiben klar genannt sein.
- 2
Bei Vermietern in Personenmehrheit muss grundsätzlich jeder Vermieter die Kündigung mittragen und unterschreiben.
- 3
Eine verdeckte Stellvertretung reicht bei der Wohnraumkündigung nicht aus.
Anwendung
Was heißt das praktisch?
Für Vermieter
- Bei mehreren Vermietern sollte die Kündigung alle Namen enthalten und von allen unterschrieben werden.
- Wenn neben der Wohnung weitere Mietgegenstände betroffen sind, muss das Kündigungsschreiben auch diese eindeutig erfassen.
- Formulierungen und Unterschriften vor Versand genau prüfen; formelle Lücken können die gesamte Kündigung kippen.
Für Mieter
- Fehlen bei einer Kündigung Vermieter oder Unterschriften, lohnt sich ein genauer Formcheck.
- Auch bei behauptetem Eigenbedarf ist die formelle Wirksamkeit ein eigenständiger Angriffspunkt.
- Betroffene Mietgegenstände müssen im Schreiben klar bezeichnet sein.